賃貸×2併用住宅@横浜市青葉区
2024年03月14日 05:44 Category : ニュース
先月完成した賃貸併用住宅、完成間近の現場で撮影した画像とともに、詳細をご紹介させていただきます。
動画でご欄になる方はこちら
東急沿線の人気駅から、フラットな道のりで10分も歩かない交通至便な立地。
宅配BOX も設けた1DKと1LDK2つの貸室がある賃貸併用住宅です。
右手前がご自宅の玄関。
3邸を1つの建物にいかに収めるか?
一般的には、テラスハウスのように縦に仕切るか、1階を賃貸住宅、2階をご自宅に、といった感じで仕切ることが多いのですが、そうすると使い勝手がよくありません。
そこで、こうしました。
横から見た断面図だと思ってください。
真ん中の1LDKを1階に配置し、1DKとご自宅で左右を挟み、それぞれ1階に玄関とサニタリースペース、2階に居住空間を確保する方法で、使いやすさを損なわないようなプランニングを心がけました。
それでは、ご自宅から見ていきましょう。
玄関を入ると、正面に扉。
その先には、脱衣室兼ランドリールームと浴室があります。
洗濯機は高さが必要ないので、階段下スペースを有効に活用します。
脱衣室やランドリールームは広さは必要ありませんが、洗面化粧台は二人並んで身支度を整えられるスペースがあると便利。
ということで、2階に幅約1.4mの洗面化粧台をご用意いたしました。
これなら二人ならんでもゆったり使えます。
右手の扉はお手洗い。
引戸で出入りするので、洗面化粧台を使っている人の邪魔になりません。
こちらは2階のリビング。
LDKは13畳ほどと、それほど広くありませんが、吹き抜けなので開放感があります。
南側に高窓も設置しているので、日中は陽の光がたっぷり入ります。
キッチンはシンクとコンロを二列に分け、それぞれに作業場所を確保しています。
一般的にはI型と言われる1列に並べるケースが多いのですが、限られたスペースでパントリーを確保し、動線も広くとれるので、Ⅱ型の方が使い勝手が良いと思います。
LDKの一部には多目的に使えるカウンターを設けました。
ルーバーで緩やかに区切っているので、ご家族の気配を感じつつ、お仕事や勉強に集中できると思います。
交通至便な好立地にあるこのお住まい、駅が近いだけに、線路も近いという課題がありました。
線路のある西側には、なるべく窓や24時間換気の給気口など、壁を貫通する部分を避けて、音の問題が発生しないようにしています。
どうしても窓が欲しいところは、
このように二重窓を採用することで、騒音を抑えています。
さて、それではお隣の1LDKの賃貸住宅へ参りましょう。
延床面積30㎡の1LDK.
このLDKの直上はご自宅のスペースとなりますが、LDを配置せずに、寝室や住宅設備が重なるようにレイアウトし、上下の音問題にも配慮しています。
こちらの洋室の直上も、もうひとつの賃貸住宅1DKの寝室を配置しています。
キッチン脇にはアクセントクロス、フローリングはヘリンボーン柄を採用し、住まわれる方に気に入っていただけるよう、インテリアデザインにも配慮しています。
掃き出し窓の前には洗濯物干し用のアイアンバーも設置しました。
洗面ボウルや鏡もシンプルな、垢ぬけた設備を採用しています。
さて、もう一つの賃貸住宅へ。
玄関を入ると、ご自宅と同じように奥に扉があります。
こちらの階段下はトイレを設置。
洗面脱衣洗濯室を右手の扉内部に用意しています。
階段の上にダイニングキッチン。
この正面に線路があります。
先にご紹介した通り、レンジフードの排気口を正面に設けると貫通部が正面に来て、ダイレクトに音が伝わってしまうため、右手に避けています。
奥の洋室は扉を開放すれば、広いワンルームとして活用できます。
インターネットの回線も当然配備しています。
有線はもちろん、SSIDとパスワードを入力すれば、無線LANで利用可能です。
気になる賃貸料収入ですが、賃貸住宅サイトを確認すると、この周辺の賃貸住宅の相場は10万円程度のようです。
2部屋で20万円、年間にわたって満室をキープできれば240万円の賃貸収入が得られます。
10年で2400万円、20年で4800万円・・・。
ご自宅に住みながら、これだけの収入を見込めるなんて!
とっても賢い家づくりを実現されたと思います。
お客様の声
2024年03月11日 18:05 Category : お客様の声
みなさまこんにちは!
先日お引渡しした、I様邸のお客様の声をご紹介いたします🌞
1.弊社をお選びいただいた決め手、又は第一印象を教えて下さい。
いくつかハウスメーカーを訪問しましたが、なかなか納得で出来ず
困っていた時に出会ったのが鬼塚工務店さんでした。
お客さんに寄り添った誠実なご対応、丈夫な家造りへの本気さ、真剣さを感じ
ぜひお任せしたいと思いました。
2.住まい造りでこだわった点・気に入っている所を教えて下さい。
家事・生活動線ははかなりこだわりました。
吹抜け、広々とした空間、ウッドデッキ、趣味の部屋が気に入っています。
また高気密高断熱、耐震等級3という点もありがたいです。
3.契約から完成までプラン打ち合わせ・建築中現場のエピソードなどございましたらお聞かせください。
趣味の話等で盛り上がりながら、毎回楽しく打ち合わせをさせて頂きました。
また計画的に進めて頂いたおかげで、焦ることなく完成を迎えられました。
賃貸契約更新の関係で、引渡し日も調整頂きありがとうございました…!!
4.設計担当、現場担当等、弊社社員の対応はいかがでしたか?
社長をはじめ、川田さん、柿塚さん、飯島さん、西村さん、横山さんと皆さん終始丁寧なご対応でした。
私たちの好みや性格を理解し、かゆいところに手が届く細やかなご提案がありがたかったです。
気になるとすぐ連絡をしていましたが早急なご対応助かりました。
5.これから建築される方に一言アドバイスをお願いします。
とにかくイメージして理想をしっかり担当者さんに伝え、
些細なことでも相談することをオススメします!
お家造りを楽しんでください♪
6.鬼塚工務店へメッセージ(ご要望、ご意見、問題点やご不満なところ等々なんでも構いません)
この度は、理想通りの素敵なお家を建てて頂き、ありがとうございました。
帰るのが楽しみなくらい、満足しています。感謝してもしきれません。
今後とも、末永くよろしくお願い致します!!
嬉しいお声をいただき、誠にありがとうございました。
吹抜け・大開口窓・アイランドキッチンと、開放感のあるLDKです。
検討中の家具などを見ながら、楽しくお打ち合わせをさせていただきました。
おかげで、照明器具や家具が映える統一感のある内装に仕上がりました。
みなさまにご満足いただけるよう、従業員一同精進してまいります。
どうぞよろしくお願いいたします。
お家づくりでできる花粉対策を考えてみよう①
2024年03月05日 18:25 Category : 未分類
こんにちは!
3月に入り、日中は暖かく過ごせる日が増えてきました。
でもこの時期は花粉症の方にとってはつらい季節ですね。。。( ;∀;)
せめてお家にいるときは花粉に悩まされずに過ごしたいですよね。
家の中でも、毎日家族が出入りする玄関は花粉が入り込みやすい侵入口のひとつです。
本日は玄関廻りでできる花粉対策をご紹介していきたいと思います!
●外出着は部屋に持ち込まない!
花粉は、洋服についた花粉を外で落として、極力家の中に入れないようにしても、
どうしても落とし切れていない花粉が、人といっしょにお家の中へ入り込んでしまいます。
せめて、花粉の付いた外出着は部屋の中に持ち込まないように、なるべく玄関や廊下に収納したいですよね。
こちらの施工例のように、可動式のパイプをシューズインクロークの一部に設けば、コート掛けとして使うことができます。
お子様に合わせて低い位置に付け替えたり、もう一本追加したりと、自由に高さが調整ができるのでおすすめです♪
もし収納スペースの確保が難しい場合は、壁を有効活用できる、壁付けタイプのコートハンガーが便利です!
廊下や玄関に取りつけておけば、帰宅してすぐにコートを掛けられるので、お部屋の中への花粉の侵入を防げます。
アウターのほかに、バッグや帽子なども、クローゼットや押し入れにしまうよりも手間を省けて、
使いたいときにすぐ持ち出せる点も魅力ですね✨
●玄関手洗い場を設ける
玄関に手洗い場があれば、すぐに手洗いやうがいをすることができるので、花粉やウイルス、雑菌をお部屋の中へ持ち込むのを防ぎます。
玄関から洗面所に行くまでの間に、扉を開けたり、照明のスイッチを触ったりすることがあると、接触感染のリスクが高くなってしまうかもしれませんが、
玄関を入ってすぐに手洗いができると、感染症のリスクも軽減することにつながりますね。
特に、近年ではコロナウイルスの感染対策の面からも、玄関に手洗い場を設置されるお客様が増えたように思います。
また、来客の方に気兼ねなく使ってもらえたり、セカンド洗面台として人数の多いご家庭にとっても魅力的かと思います✨
ぜひご参考にしてみてくださいね(^^♪
●空気清浄機などを置く
空気清浄機をリビングに置かれているご家庭は多いかと思いますが、
花粉の対策としては、花粉の通り道である玄関に空気清浄機を設置するほうが効果的と言われています。
また、加湿をすると花粉は重くなって床に落ちると考えられているため、加湿器の設置もおすすめです!
今回は、花粉の玄関でできる対策を紹介させていただきました!
次回も引き続き花粉対策をご紹介したいと思います。
延床195㎡の完全分離型二世帯住宅@保土ヶ谷区
2024年02月29日 07:02 Category : ニュース
先日、保土ヶ谷区に約60坪の大型二世帯住宅を建てていただいたお施主様宅へインタビューに行ってまいりました。
動画でご覧になる方はこちらから。
インタビューの詳細をご紹介する前に、お住まいの特長をご紹介しておきましょう。
築30〜40年経過したお建て替え前の様子。
最寄りの駅より、徒歩10分ほどの好立地にある、約50坪の土地。
カースペース2台分を確保した、3階建ての二世帯住宅が完成しました。
左手に見えるのが子世帯玄関、右手奥が親世帯玄関で、適度な距離をとり、お互いに気を遣わずに暮らせるようにしています。
それでは、1階親世帯のリビングから。
右手、ハイサイドサッシの下部にAVボード、その前にソファが置かれるリビングスペース、左手カウンターキッチン側がダイニングスペースとなる15帖の広さ。
壁面にはスタディーカウンターを設置し、将来、お孫さんが遊びに来た時にも、楽しくお絵かきなどができそうです。
そのカウンター下には床下エアコンを格納してあります。
さすがに3階建て60坪のお住まい全体を1台の床下エアコンで温めるのは心もとないのですが、1階親世帯の居住スペースを暖めるには十分活躍してくれるでしょう。
こちらは洗面脱衣洗濯室。
お二人で暮らすには十分な広さですが、ポイントはこの右手の壁の向こう。
手すりのついた壁が洗面脱衣洗濯室とを仕切る壁です。
将来、歳を重ね、介助が必要になったり、車いすを使うような場合には、お手洗いとお風呂はダイレクトにつながっていた方が便利になる可能性があります。
そんなライフスタイルの変化にも対応できるよう、この壁は撤去できるようにしてあります。
さて、それでは2階に暮らす、子世帯のお住まいに移りましょう。
こちらは玄関脇の土間収納。
暮らし始めて1か月、インタビューにお邪魔した際には、
ご夫婦で楽しまれる、キャンプ道具がしっかりと収まっていました。
右手の扉で親世帯住居とつながります。
階段を上がると、
奥の3枚引き戸で仕切る洋室まで含めると、延べ28帖のリビングへ。
インタビュー時にはこうなっていました。
奥の洋室は、ご自宅でお仕事をされる書斎としてお使いになられます。
多くの場合、2畳程度のコンパクトな書斎を設けるケースが多いのですが、ライフスタイルが変わり、あまり書斎を必要としなくなった場合、2帖のお部屋は使い勝手が悪いもの。
結果、物置になってしまった、という場合が少なくありません。
このようにリビングとつながる6帖ほどの洋室としておけばいかようにも使えるだろうと、ご判断いただきました。
引戸を閉めれば、集中モードに切り替わります。
こちらは、リビングとホールからアクセスできる約5帖のバルコニー。
当初、バルコニーは3階に設けることを検討されていましたが、2階にすれば、リビングとダイレクトにつながり、アウトドアリビングを堪能できるし、屋根も付きます。
こちらがリビング面から見たところ。
壁の高さがあるので、椅子に座れば、ご近所様の視線が気になりません。
天井にはダウンライトもあるので夜になっても照明を確保でき、外の風を感じながら夕食を楽しむことができるのです。
水栓も用意してあるので、お子様が大きくなったらプールも楽しめます。
日差しが強い真夏でも、天井があるので大丈夫。
お掃除もしやすいですね。
こちらは3階の主寝室。
奥にはウォークインクローゼットを用意しています。
そのクローゼット側から見ると、
お部屋に入る扉との間にもウォークスルークローゼットを設けました。
奥のウォークインにはどちらかというと、季節外れのあまり使わないものを収納し、手前のウォークスルーには、その季節に着用する衣類を収納する作戦です。
暮らしの動線を考えた収納計画、大きなクローゼットを1つ設けるよりも、使い勝手が良いかもしれません。
こちらは、洗面化粧台兼ランドリールーム。
室内干しもできるようにしています。
奥の右手にお風呂がありますが、その手前に
施錠できる脱衣室を設けました。
お子様が年頃になり、入浴中に洗濯したい!歯を磨きたい!といったご家族の作業をそれぞれ気兼ねなく進めることができます。
最後はお手洗い。
2階リビングのトイレは、お客さまがお使いになることもあるでしょう。
黒で統一し、間接照明を備えたスタイリッシュなテイストで仕上げました。
こちらは3階、ご家族の寝室があるフロア。
清潔感のある白をベースに、実用性を重視し、棚や水栓を用意しています。
3階にもお水を使える場所があると何かと便利です。
先日行ったインタビューの模様をご覧になる方はこちらから。
近くサイトでもご紹介いたします。
キッズスペースについて
2024年02月26日 18:00 Category : インテリアコーディネーターのひとりごと
皆さまこんにちは🌷
鬼塚工務店では、打合せ中でも目が届く場所にキッズスペースを設けています。
今回は打合せのお席に併設している、キッズスペースの一部をご紹介します。
【社屋 キッズスペース】
ブラウンのアクセントクロスは、よ~く見るとミッフィーがいます🐇
また床はクッションフロアなので、一般的なフローリングよりもやわらかい踏み心地です。
2帖にも満たないスペースなので秘密基地にいるような感覚で遊べるのではないでしょうか?
またスタッフに聞いたところ、キッズモデルのタブレットが人気とのことでした!
正式名称は「Amazon Fire HD キッズモデル」です。
様々なゲームアプリがあるので、お子様に大人気です🎶
「毎回の打合せで子どもが楽しそうに遊ぶので買いました!」というお客様もいらっしゃいました。
【ショールーム2F キッズスペース】
大人気のIKEAのキッズテント!1Fにもございます🎪
絵本や塗り絵、たくさんのおもちゃを用意しているので、遊んでいただけると嬉しいです!
過去のスタッフブログでは、人気のおもちゃについての記事があります。
鬼塚工務店 スタッフブログ「にんきのおもちゃ」
ショールーム1Fのキッズスペースの雰囲気もこちらからどうぞ✨
打合せの時間がお子様にとって楽しい時間を過ごせるよう、またお子様連れのお客様にも安心してお越しいただけるようにこれからも頑張ります!
新築や建て替えのご相談など気になることがございましたら、ぜひお気軽にお問い合わせくださいませ😊
お問い合わせ | 横浜の注文住宅は鬼塚工務店 (team-onizuka.com)
雪が降った日
2024年02月19日 18:00 Category : 保育士のひとりごと。
皆さま、こんにちは。
このところ、ぽかぽかとした4月並みの季節外れの暖かさが続いていますね。
先週は関東地方に春一番が吹いたとのこと。
2週間前、南岸低気圧の影響で関東の広い範囲が大雪に見舞われたことも忘れてしまいそうです。
このまま暖かさが続くのかなあ、それともまた少し寒さが戻るのかなあ、と
2月のお天気が何となく気になる今日この頃です。
先日の雪ですが、
東京では2年ぶりの大雪だったそうですよ。
久々に早朝の雪かきとなりました。
朝の積雪は7~8センチ程はあったでしょうか。
玄関先から道路に面して4~5メートル、まだ誰にも踏まれていない景色は
極小ゲレンデみたいで瞬間的に新鮮な感動を覚えたのですが・・。
現実は大変で、すぐに疲れてしまいました。
雪の多い地方の方々の苦労はいかほどかと考えてしまいます。
それでもこちらでは滅多にない積雪です。
雪かきは早々に夫に託して、自分は‟今しかない”、という勝手な強い思い込みに後押しされ、
仕事前にも関わらず雪だるまを作ってしまいました。
今回の雪は結構水分が含まれていて重い雪でした。
私の気持ちがそのまま表れたようにお疲れ気味のだるまさんですが
「まあ良いか」、と納得しています。
園でも、初めて雪を見る子どもたちと一緒に初の雪遊び体験をしたのですが、
興味を持ったり、怖がったり、遠目に様子をみたりと反応は様々です。
手のひらで雪をぺたぺたと触ったり、そーっと握ってみたり、
ちょんちょんとつついてみたりする子どもたちでした。
一緒に雪だるまを作るのは、もう少しおおきくなってからですね。
ちょっぴり早いお花見?
2024年02月12日 18:00 Category : 未分類
みなさま、こんにちは😌
先日は2月にもかかわらず横浜でも雪がふり、
帰宅が大変だった方がいるのではないでしょうか。
さて本日は、神奈川県で少し早くお花見できるスポットをご紹介したいと思います。
知る人ぞ知る、三浦の河津桜!!🌸
京浜急行線をよく利用される方は、毎年きれいな桜のポスターが目にすることもあるのではないでしょうか。
桜と言えば3月から4月頃にかけての開花が多いですが、三浦の河津桜は2月中旬から見れます🌟
私もあまりのキレイさにここ数年訪れています。
写真では伝わらない絶景があります!!
2023年筆者撮影
今年は、3月3日まで桜まつりがあるようなので、にぎやかになりそうですね。
お天気のよい日にぜひ訪れて見てください😊
⇩詳細はこちらのリンクよりご確認ください✨⇩
三浦海岸桜まつり | 三浦市 (miurakawazuzakura.wixsite.com)
また、鬼塚工務店は現在、三浦市の金田でショールームを建築中です!
建築の状況をYouTubeでお伝えしておりますので、よろしければぜひご覧ください!
YouTube:ONITUBE-鬼塚工務店- – YouTube
床下エアコンの体験や、建て替えのご相談、新築のご相談など、
気になることがあればお気軽にお問い合わせくださいませ!
お電話、HPのお問い合わせフォームで受付中✨
TEL:045-620-3925
HP:お問い合わせ | 横浜の注文住宅は鬼塚工務店 (team-onizuka.com)
大寒の日の床下エアコン体感レポート@横浜市南区
2024年02月08日 17:56 Category : ニュース
1年で最も寒い寒中の折り返しとなる大寒の日、1/20に床下エアコンの効き目を確認しに、現地に行ってまいりました。
動画でもご紹介しています。
完成間近の現地はこちら。
道路から3〜4mほど高い位置にあります。
お建て替え前の様子を確認しておきましょう。
かなり様子が変わっていることにお気づきになると思います。
わかりやすいように並べてみましょう。
まず、お家に入るアプローチ、建て替え前は立派な門扉がありましたが、撤去されています。
さらに斜めの赤破線のラインを境に擁壁の色が変わっています。
元々はこのラインの位置に階段がありました。
しかしこの位置に階段があるということは、ビフォーの写真の門扉と階段の間にスペースがほとんどないということ。
「階段の上に自転車を上げるのは大変!ここにスペースがあれば置けるのに。」
ということで、階段の位置を奥にずらし、建て替え後の赤いひし形の部分に自転車を置けるスペースを確保しました。
さらに、右手の地下車庫。
建て替え前はシャッターとそれを格納するためのコンクリートの門がありました。
このコンクリートがあると高さが限られ、ハイルーフの車が入りません。
ご要望により、今回の工事を機に撤去いたしました。
さて、本題の冬の寒さ対策。
大寒の1/20、横浜市南区、9時の予想気温は7℃で、日中でも9度までしか上がらない予報でした。
朝9時前、玄関前の気温は、
8.7℃。
予報よりはやや高めでしたが、雨の予報でもあり、日差しがなく、寒い朝でした。
早速室内へ。
玄関ホールを抜け、リビングへ。
右手奥に見える木製のBOX内部に床下エアコンが格納されています。
室内は別世界で、いつもよりも暖房が効いていると感じました。
床下エアコンの正面にあたるキッチンから見たところ。
カウンターの上に温度計を置いてしばらくしてみると、
なんと、23.6℃もありました。
人が住んでいない状態だと、通常ここまで上がることはまれ。
ちょっと驚きました。
床下エアコンが格納されていたBOXの上にあるリモコンを確認すると、
設定温度は26℃でした。
真冬のこの時期、暖房の立ち上がりのタイミングは設定温度をMAXの30℃に設定し、徐々に落としていくのですが、既に調整段階に至っていました。
こちらは2階のホール。
縦長に6畳ほどのスペースがあり、ファミリークローゼットとも仕切りなしでつながっています。
階段室側を見ると、
主に夏に活躍するエアコンが設置されています。
暖気は下から上へ、冷気は上から下へ流れるので、暖房用のエアコンは床下へ、冷房用のエアコンは天井近く、あるいは小屋裏へというのがセオリーです。
しかし、一般的にエアコンは天井近くに設置するのがあたり前。
冬場の暖房もこの位置で運転させます。
ということで、今回の階段室のエアコンは、夏場、家中に涼しい風を送るのはもちろんだけれども、真冬の寒さが厳しい時には、補助用の暖房として使おう!ということで設置しています。
床下からの暖房に加え、天井近くから暖気が送られ、シーリングファンで攪拌されれば、これは鬼に金棒、だから誰も人がいないのに23℃という快適な温度を実現できていたのだろうと思います。
ちなみに、階段上の設定温度はご覧の通りでした。
1階と2階でできるだけ寒暖差が生まれないように、腰壁にはスリットを設けています。
程よい抜け感があって、見た目にもいい感じです。
この腰壁に置いた温度計は22.8℃。
ほとんど上下階の温度差がないことがおわかりいただけると思います。
これくらいまで暖まっていれば、生活が始まったら、階段室のエアコンはオフで良いかと思います。
こちらは玄関から、扉を開けることなく直行できる洗面化粧台。
朝の渋滞時も二人並んで身支度を整えられる上、トイレもお隣にあるので、とても使い勝手が良いと思います。
この洗面化粧台は3帖のスペースを、脱衣室兼ランドリールームと引き戸で分け合っています。
ご家族の誰かが入浴中でも、気兼ねなく使うことができます。
脱衣室の右手には、
ゆったり入浴できる浴室が。
1階にLDKと水まわりのパブリックスペース、2階にプライベートな個室を設置したオーソドックスなプランなので、使いやすく、快適に暮らしていただけるだろうと感じました。
T様、この度はご依頼いただき、ありがとうございました。
感謝申し上げます。
住宅ローン事例③「住宅ローンで賃貸併用住宅」
2024年01月25日 21:20 Category : 住宅ローン,建築・住宅用語
久々の住宅ローンに関するブログです。数回にわたり、実際に弊社に相談のあった方の事例をご紹介しております。今回は「住宅ローンを利用しての賃貸併用住宅」事例です。
現在C様は、親御様から相続された建物(土地を含む)にお住まいです。築後30年以上が経過しており、建替えを検討するようになりました。土地もそこそこな広さがあるため、ご自身の住居だけではなく、賃貸として貸し出せる部分も建築、つまり「賃貸併用住宅」を希望しております。賃貸併用住宅であれば、賃貸部に入居した方からの賃料収入を見込むことができるため、家計にもプラスになる、と考えられた結果です。
土地・建物ともにC様の名義、建替えにかかる建築資金は、全額住宅ローンを新たに組んで賄いたいとお考えです。さて、このような場合、どのように話が進んでいくのでしょうか。
このとき、注意しなければならない点として、①延床面積に対してのC様がお住まいになる「住居」部分の面積が半分以上であるかどうかという部分、②住宅ローンを借り入れる銀行の選択という部分、③住宅ローンの借入額に対する返済比率の部分です。
まずは①の面積について。そもそも「住宅ローン」とは、「不動産ローン」という土地や建物、その他不動産にかかるローンの一つであり、「専ら自らが居住の用に供するため」の住宅を購入・建築するため、通常の不動産ローンよりも金利を低くして借り入れることができるものです。
従いまして、「賃貸併用住宅」を狭義で捉えるならば「専ら自らが居住の用に供するため」の住居以外の部分がある建物となり、この部分がある以上、住宅ローンは適用できない、と考えることができます。とはいえ、銀行としても、「賃貸併用住宅」のすべてを住宅ローン適用外としてしまうと、消費者側のニーズを排除してしまうことになりますから、最低でも「延床面積に対して半分以上は、自らの住居部分」であるならば、住宅ローンとして適用してもよいでしょう、ということになっております。
次に②について。これは上記①にも関わることですが、狭義の「専ら自らが居住の用に供するため」の住宅にしか住宅ローンを適用しない銀行もある、つまり「賃貸併用住宅」の全額を住宅ローンで借り入れることができない銀行があるということです。この場合は、賃貸部分にあたる費用を自己資金で賄うか、全額住宅ローンで適用してもらえる銀行に変更するか、いずれかの選択となります。
最後の③について。ここが一番肝心の部分ですが、実は賃貸として貸し出すことで得られる賃料収入は、事前審査や本審査における所得として換算することができません。例えば、C様の情報として「年齢40歳、勤続15年、年収600万、借入希望額は5,000万円、諸費用も借入」であり、賃料収入として年間120万円と見込み、銀行の審査利率を3.0%としましょう。この場合、年収+賃料収入で720万円として考えれば、返済比率が32.07%となりますから、審査上もクリアしてきますが、本来の「年収600万円のみ」で審査が進みますから、返済比率は38.48%となり、審査をクリアすることが難しくなってきます。将来の収入や見込の収入は、審査にプラスの影響は与えません。もし、いまの年収が600万円であったとして、10年後にそれが700万円になっている保証は誰もできませんよね。銀行としては「裏付けのある収入」しか審査の対象とはしてくれません。
C様の場合、建物自体の広さを少し狭くすることで建築費を下げ、かつ余剰の土地(今回の建築で使わない土地)を売却することで費用を捻出して、賃貸併用住宅への建替え計画を無事進めることができました。
いかがでしたでしょうか?賃貸併用住宅のメリットばかりに目が行ってしまい、肝心の資金計画が疎かになってしまってしまう方も大勢いらっしゃいます。弊社では、家づくり無料相談会を随時実施しております。住宅ローンのご相談もお受けいたしますので、お気軽にご相談にいらしてください。
(つづく)
能登半島地震を受けて 当社の耐震に対する考え
2024年01月22日 18:36 Category : ニュース
この度の能登半島地震で被災された皆様に、心よりお見舞い申し上げます。皆様の安全と、1日も早い復興をお祈りいたします。
震災より20日が経過しても、被害の詳細は判明しませんが、これまでに報じられている状況を踏まえ、家づくりを行っている当社の立場から、耐震に対する考えを動画でお伝えいたします。
最初に被害の詳しい情報が報じられたのは1月6日。
新耐震基準導入後に新築・改築された家も、半数の木造家屋が全壊したという記事です。
続いて、1月13日。
今回の地震で4000棟を超す住宅の損壊が判明。震度6強でも倒壊しないといわれる耐震基準を満たした家屋の全壊も多数確認された。
そんな状況を招いた1つの理由として、それまでの群発地震によるダメージが蓄積していたのではないか、と伝えています。
詳しく見てみましょう。
まず、冒頭の新耐震基準について。
ご覧のように耐震基準は、大きな地震が起こるたびに見直され、現行の耐震基準は、1995年に発生した阪神淡路大震災の被害を受けて見直されたものです。
冒頭の記事でいう「新耐震基準導入後でも全壊」と報じられている新耐震基準は、阪神淡路大震災であれだけの被害が出た教訓を生かす前、今から43年前の1981年に改正された基準である、ということがおわかりいただけると思います。
次に、能登半島を襲った群発地震について。
過去を遡ってみると、古くは2007年最大震度6強の能登半島地震がありました。
その後、1昨年、昨年に最大震度6を超える地震が2回発生、それ以外にも2021〜23年の3年間で震度5弱以上の地震が5回も発生していました。
新耐震基準をクリアしている建物は、「震度6強から7の大地震でも人命に被害を及ぼすような倒壊は免れる」という基準です。
これは、人命を守ることが目的であって、建物に被害が及ばないという意味ではありません。
これだけの大地震がくれば、当然、建物は損傷を受け、その後に大きな地震が来れば、耐えらないケースも十分に考えられるということ。
今回は残念ながら、そのような事態を招いてしまうことになったといえそうです。
命は守られたけれど、住み続けることができないのでは、その後の生活が立ち行かない。
ということで設けられたのが、建築基準法で定められるよりも耐震性の高いものを選択できるようにした、耐震等級という制度です。
耐震等級には3段階のレベルがあり、耐震等級1が先に見た建築基準法をクリアするレベル、耐震等級2と3は、それぞれ耐震等級の1.25倍、1.5倍の耐震性能を持つと定義されています。
でも、この1.25倍、1.5倍という数値ではピンとこないと思います。
実際に大きな地震に見舞われた熊本地震を振り返ってみましょう。
これは、2016年に2度の震度7に襲われた熊本地震の被害状況を築年別に分類したものです。
これによると、旧耐震基準の家は約半数が全壊か倒壊、2000年5月までの新耐震基準の建物は約2割が全倒壊しています。
阪神淡路大震災の教訓を生かした活かした現在の耐震基準の建物の全倒壊は6%に留まっています。
さらに、現行の耐震基準を分類すると耐震等級3の16棟は、最も被害の大きいものでも半壊まで、補修すれば住めるレベルの被害に留まりました。
一方で、耐震等級2の建物は、倒壊してしまった事例が報告されています。
この実績から、30年以内に70%の確率で最大震度7の首都直下地震が発生するといわれる、首都圏にお住まいの方は耐震等級3を取得するべきだ、と考えるのが合理的な判断だと思います。
また、耐震等級には2つの計算方式があります。
1つが簡易計算で判定する住宅性能表示計算、もうひとつが詳細に計算する許容応力度計算です。
許容応力度計算は、構造上、重要な部分に荷重や外力がかかった場合に、耐えられるかどうかを構造計算で明らかにします。
この許容応力度による耐震等級3が、現在考えられる最強の基準を満たした木造住宅であるということができます。
近い将来、首都直下地震や南海トラフ地震が、まず間違いなく発生するといわれています。
その地震の影響を免れない、横浜川崎で家を建てている当社では、許容応力度計算による耐震等級3を取得するべきと考え、お客様のご意向に関わらず、全棟構造計算を行い、許容応力度計算による耐震等級3を取得しています。