2025年4月、4号特例が見直されます

2023年05月29日 11:11   Category : ニュース

先週金曜日の夕暮れ時、緊張感を煽る緊急地震速報が流れ、直後に大きな揺れを感じました。

NHKWEBより

横浜市の震度は3でしたが、肝を冷やすには十分な揺れでした。

地震はいつ起きても嫌なものですが、今回の地震にはいつも以上に不安を感じた方も多かったのではないでしょうか？

それは恐らく、ここ最近、地震が多発していて、大きな揺れがくるのでは？と予感していたからではないかと思います。

tenki.jpより

日本気象協会のサイトによると、今年1月から震度5以上の地震は8回発生し、そのうち7回がこの5月に起きています。

昨年1年間では、15回発生していますが、一都三県が震源になっているケースはありませんでした。

地震を自分事として感じると、「そういえば関東大震災はちょうど100年前、1923年だったんだ」とか、「今後30年の間に大地震が発生する確率は70％だとか。あれから何年たったんだろう？」とか気になりだします。

ちなみに、政府の地震調査委員会が今後30年間に70％の確率で起きるとした首都直下型地震。

発表されたのは今から9年前の2014年です。

ということは、これから家を建てられる方は、その家で暮らしている20年の間に首都直下型地震に遭遇する可能性が70％もある、と考えて間違いなさそうです。

そんないつ爆発するかわからない時限爆弾のように迫りくる危険な地震を前に、住宅を建てる際の、安全にかかわる重要な「構造」のルールが見直されることになりました。

国土交通省が配布しているチラシ

4号特例とは、簡単に言うと、2階建てまでの木造住宅なら構造関係の審査は省略します、というルールです。

このルールができたのは今から40年前、バブル崩壊の数年前です。

当時は、新しい家がどんどん建っていたので、行政の審査が間に合わず、建築士が設計するなら大丈夫だろう、ということで建築基準法が改正されました。

しかし、その後大きな地震が発生し、比較的新しい家が倒壊したり、何らかの事情で不適切な設計が発覚する度に問題視されてきました。

そして、2016年に発生した熊本地震で、最新の耐震基準をクリアしていたにもかかわらず、築浅の家が複数倒壊してしまった痛ましい事故が発生、見直しの機運が高まり、今回の決定に至りました。

見直しのポイントは3点です。

ポイント①今までは、木造2階建てなら審査制度省略の対象でしたが、今後は200㎡以下の平屋建てだけが対象になり、木造2階建ては審査省略制度の対象外になります。

いちいち審査を行うのは大変で手間がかかりますが、絶対に必要な備えだと思います。

ポイント②

省略制度の対象から外れる住宅は、構造関係の規定図書を提出する必要が生じます。

今回の見直しの背景には、建築物省エネ法の見直しも関連しています。

構造審査の省略を見直すひとつの理由として、省エネ関連の設備＝太陽光発電や高断熱化するための断熱材、高断熱窓等による住宅の重量化に対応するためという要因も挙げられています。

同じタイミングで省エネ関連の図書と構造規定の図書を新たに提出することが義務付けられます。

ポイント③

この制度は2年後の2025年4月から始まります。

ということは、あと2年ほどは、構造規定の審査が省略された木造2階建ての家が建つことになります。

10年前にあと30年以内に大地震がくると、政府の地震調査委員会が発表している中、耐震強度を担保する構造の審査を受けない家が今も合法的に建てられているのです。

「知らなかった！」では済みません。

構造の審査を受けずに建てた家を、この先20年以内に関東大震災並みの地震が襲ったら・・・。

7年前の熊本ではそれが現実のものとなりました。

そんな危険な家を、今は合法的に建てることができてしまうのです。

「家づくりのプロなんだから大丈夫だろう」と、依頼先任せににしてはいけません。

自分の家は自分で守る、耐震に関しては、そんな厳しい目でチェックする必要があるのです。

当社は、耐震については、お客様のご要望に寄らず、今考えられる最高レベルの強度を採用しています。

当社の地震に対する考え方、備えについてはこちらをご覧ください。

質問しながら詳しく聞きたいということであれば、家づくり相談会にお越しください。

ご予約はお電話か問い合わせフォームよりお願いいたします。

2022年度ZEH普及実績と2025年度の目標

2023年05月26日 13:15   Category : ZEH（ゼッチ）,ニュース

昨年11月に、当社はZEHビルダーとして登録を行いました。

2022年度はそれから4か月ほどしかなく、残念ながら、ネットゼロエネルギーハウスシリーズに登録される受託数はありませんでした。

今年度は、お客様との打ち合わせのもと、導入したい！と望まれるお客様のご意向に沿って、少しづつでも増やしていければと思っております。

当社の普及実績と普及目標

「鯉のぼりとかぶとくん」

2023年05月22日 18:00   Category : 保育士のひとりごと。,未分類

皆さま、こんにちは。
新緑がまぶしい季節になってきましたね。
先日、家族で伊豆方面に出かけてきました。
車の中からの眺めでも、優しい緑色に包まれた山々の景色は気持ちが癒されて
とても素敵でしたよ。
 

ところで、
高速道路の「足柄」辺りで、ふと「足柄山」の金太郎さんが頭に思い浮かんできました。
ゴールデンウイークはすぎてしまいましたが、「鯉のぼり」には
黒鯉につかまる『勇ましい金太郎』の絵柄ありますね。

 
♬やねよ～り　た～か～い　こいの～ぼーり～、「こいのぼり」の歌詞そのもの。
立派な鯉のぼり達が青空に泳いでいる姿はやっぱりカッコイイですね。
思わず歌を口ずさんでしまいました。(^^♪
 

 
そこで我が家には幼い男の子はいませんが、
折り紙で兜人形の‟かぶとくん“と‟こいのぼり”を折ってみました。
 

 
自己満足ですが、なかなか可愛くできたと思います。
我が家の庭に飾り付けて楽しんでみました。
 
色々なお花の側で　「はい、ポーズ」

 
指人形で勇ましく！

 
おうち時間もまた楽しんでみてはいかがでしょうか。

クリナップ ショールーム見学

2023年05月15日 18:00   Category : インテリアコーディネーターのひとりごと

皆さまこんにちは🌷

先日、お客様と一緒にクリナップの横浜ショールーム見学へ行って来ました。

弊社では住宅設備を決める際、コーディネーターも同行しショールームで確認していただきます。

実は日本で初めてシステムキッチンを発売したのはクリナップ！

またステンレスの加工が得意で、クリナップステンレス加工センターという会社があるほど。

現在キッチンで標準として使用している「STEDIA」シリーズは、ステンレス構造でカビに強く、ニオイがつきにくいためキッチンに最適です💪

横浜ショールームの様子です。

キッチンだけでも複数のシリーズがあり、更に同じシリーズでも色や仕様が違うと印象がガラッと変わります☺

ショールームアドバイザーの方から説明を受けながら、キッチンなどご見学していただきます。

実際に使い勝手を確認した上で「もう少し幅を広くしたい…」「もっと性能がグレードアップした商品に変えたい！」など仕様を変更したり、オプションを検討されても大丈夫です。

決めることが沢山あり迷われるかもしれませんが、ショールームアドバイザーの方や私達コーディネーターもサポートしますのでご安心ください。

ショールームへ見学に行くメリットですが、大きく3つあります。

①使い勝手が体感できる

→例えばキッチンや洗面化粧台の作業台の高さ、スペースの確認、取手や引き出しをどんな仕様にするか…などがあります。

②複数の製品を同時に比べることができる

→キッチンですと扉材の色はたくさんの候補がある中から選んでいただくので、見比べていただくと決めやすいと思います。

③色や素材を実際に確認できる

→WEBやカタログで（いいな…）と思っていても、実際に見るとイメージと違うことがあるかもしれません。

またクリナップ公式HPでは、カラーや一部仕様のシュミレーションが可能です。

もしもどんな商品・仕様にするか迷った際には、どうぞコーディネーターへご相談下さい。

お客様に満足いただけるお家となるよう、精一杯お手伝いいたします☺

夏に向けての日差し対策

2023年05月08日 18:00   Category : インテリアあれこれ,ｽﾀｯﾌのひとりごと。

こんにちは。

皆様、GWはいかがお過ごしでしたか？

規制のない2度目のGW、各地でコロナ前の景色が戻ってきたと、あちこちでニュースになっていましたね。

前半はお天気も良く、外で遊んで真っ黒になってしまった人も多いのではないでしょうか。

これからの夏を考えると、今から対策しておきたい気持ちになりますよね。

そこで今回は、夏に嬉しいサンシェードやひさしをご紹介させて頂きます。

①YKKap　コンバイザーシリーズ

とてもシンプルなデザインで、夏の日差しをしっかりカットしてくれる強い味方。

出幅が100～600㎜まで選べるので、ちょっとした窓のアクセントとしても優秀です。

②YKKap　ルシアスバイザー

同じくYKKからもう一つ、ルシアスシリーズのご紹介です。

こちらは出幅が1240㎜まで大きく出せるので、日差しだけでなく雨もしっかり防いでくれます。

また別売りのアウターシェードも設置可能なので、西日対策にもてきめんです。

③リクシル　多目的バー・簡易タープ

最後はシンプルに、かつマルチな使い方が出来るこちらの商品です。

タープは着脱可能なので、必要な時にだけ設置、使用しないときは物干としても使用できます。

上記の2点に比べ、価格がお求めやすいのも魅力的ですね。

今回は3点をピックアップしてご紹介いたしましたが、他にも様々な商品がございます。

用途やデザインによって最適な商品をご紹介いたしますので、どうぞ担当の設計やコーディネーターにご相談ください。

ハウスオブザイヤー インエナジー2022にて優秀賞受賞

2023年04月27日 16:53   Category : ニュース

この度、当社は、「ハウス・オブ・ザ・イヤー・イン・エナジー2022」において、優秀賞を受賞いたしました。

ハウス・オブ・ザ・イヤー・イン・エナジーとは、省エネルギー性能に優れた住宅を提供する会社を表彰する制度です。

評価のポイントは3つ。

気密測定の様子

床下エアコン暖房

小屋裏エアコン冷房

※お客様の声※

2023年04月24日 18:00   Category : お客様の声

皆様こんにちは。

ゴールデンウィークがすぐそこまで迫ってきました。

コロナを忘れ屋外で思い切り遊びたい人も多いはずですが、

日常の雑事をお休みして、お家でゆっくり過ごすのも良いものです。

先日、お引渡しの時、家にいる時間が楽しくなりそうです。と

仰っていただいたY様からお客様の声が届きましたので、

今回のブログでご紹介したいと思います。

１：弊社をお選びいただいた決め手、又は弊社の第一印象を教えて下さい。

Googleマップでの高評価が目に留まり、問い合わせました。最初のオンライン打合せの際、

社長さんが高気密高断熱や床下エアコンについて自信をもって説明して下さったことで

鬼塚工務店さんの家づくりを魅力的に感じ、ぜひお願いしようと決めました。

２：住まい造りでこだわった点・気に入っている所を教えて下さい。

床下エアコンやロフト、玄関と２階リビングを繋ぐ吹抜け（「おかえり」）とすぐに顔を出せます）

家事動線、収納など、たくさんの要望を実現して頂きました。住んでみて、気分に合わせて

居場所を選べたり、どこにいても家族の声が聞こえたりする所が気に入っています。

３：契約から完成までプラン打合せ・建築中現場の感想・ピソードなどございましたらお聞かせ下さい。

設計の川田さんは、いつでもサッとメジャーでサイズ感を示して下さることが印象的でした。また、

実際に住んでからの使い勝手を考慮して色々な提案をして下さりました。コーディネーターの

中島さんは、私の好みを把握し、私が気付かないタイルの貼り方やレールの色など細かい所まで

打合せして下さったので、完成した家はまさに私好みの家になりました。

４：設計担当、現場担当者等、弊社社員の対応はいかがでしたか？

受け付けの方を初め、関わる全ての方が温かく親切に対応して下さりました。

時々、打合せ中に社長さんが顔を出して下さることが嬉しかったです。お忙しいのは承知の上ですが、

上棟時や引渡し時に社長さんや川田さんにも家を見て頂きたかったなぁと思うほどでした。

５：これから建築される方に一言アドバイスをお願いします。

インスタグラムなどで情報取集をし、自分の好みや要望は遠慮せず相談することをおすすめします。

また、余裕があれば、キッチンやお風呂だけでなく、建具や床のショールームにも足を運び、実際に

見て色を選ぶのも楽しいですよ。

６：鬼塚工務店へメッセージ（ご要望、ご意見、問題点やご不満なところ等々なんでも構いません）

とても素敵な家を造って下さりありがとうございました。

住み始めてから気付くことや設備の使い方に迷うことが出てくるので、身近なLINEで相談できると

ありがたいなと思います。今後も末永く宜しくお願いします。

Y様、とても丁寧にご記入いただきありがとうございました。

実はY様のお宅は、床下エアコン暖房体感レポートや

熱交換式２４時間換気システムのブログ記事で

既にご紹介しています。

なので、今回は技術的な事では無く、

お家が出来るまでのエピソードを交えながら

お話を進めていきたいと思います。

Y様邸で一番見ていただきたいのはLDKです。

特徴的な勾配天井と大きな梁、

南側に面した窓から差し込む柔らかな日差し、

それだけで居心地の良い空間であることが分かります。

LDKは沢山の要素が入ってくるところです。

主張しすぎてもまとまらず、

だからと言って無難にまとめても面白くないので、

出来る限り色の数を抑え、

全体のバランスを考えながらニッチのサイズや

照明の位置等を検討しました。

また、リビングからキッチンが見えるので、

吊戸の色や使い勝手の良い設置高さを考え、

カウンター下にゴミ箱スペースを設けました。

床材はフローリングでは無く、

グレーのタイル調クッションフロアにしました。

同じ空間でも同一素材にせずこのように変えてみると

空間のアクセントにもなりますし、

写真のようにキレイにまとまめると、キッチンに立つのも楽しくなります。

基本的には奥様のセレクトで私はお手伝いをしただけですが、

この仕上がりには大満足です。

キッチン対面にある畳コーナー。

お子様が遊ぶスペースとしても活躍しますが、

ほんのちょっと横になりたい時、

こういうスペースがあると良いですよね。

タタミの下に収納スペースがあるのも嬉しいです。

リビングから見える縦格子の奥はロフトです。

収納として使う事も出来ますが、

天井高が低いのでお子様の遊び場としても充分楽しめます。

また、少しだけ籠りたい時には最高のスペースです。

ご主人様の特等席になりそうです。

リビングに居てもロフトに居ても家族の気配を感じることができ、

自分の居る場所によって部屋の見え方も変わってくる

工夫された間取りはY様邸の大きな特徴です。

続いて拘りの数々をご紹介します。

２ヶ所ある洗面は、使い勝手に合わせて異なる商品を選びました。

写真を見るとその違いが良く分かります。

２ケ所とも水撥ねしても大丈夫なように貼ったタイルは、

どちらもY様のお気に入りです。

自分好みのものを毎日使うところに入れると、気持がぐっと上がります。

脱衣室とランドリールームを兼ねたスペースは、

洗濯機の上に衣類乾燥機を置き、

その右側にあるスロップシンクの上には、

濡れたものの仮置きにも使える網棚を設置しました。

写真はありませんが、スロップシンクの横にはカウンターがあり、

家事動線を考えた配置にしました。

少し分かりずらい写真ですが、

お帰りと直ぐに顔を出せる吹抜けです。

アールの開口は収納スペースの入口、

三角の開口はお子様たちのスタディーコーナーです。

Ｙ様はお家を建てる時のやりたい事柄が明確で具体的でした。

収納計画や家事動線もしっかり考えられていました。

でも、上手くおさまらない事や本当にこれで良いの？

色はどうしよう？等、

打合せを進めていく中で選択を迫られる場面が何度も訪れます。

Y様からのお問合せに私自身も悩み考え、

出来る限りご要望に添えるようコーディネートし、

出来上がったのがＹ様邸です。

お客様のコメントで時々目にするのが、

自分の好みや希望、やってみたいことは遠慮なく相談する

という事です。

確かに状況によって出来ない事もありますが、

私たちに伝えていただければ

ご自身では思いつかない解決策が見つかったり、

素敵なアイデアが生まれる可能性があります。

また、何とか出来るように知恵を絞るのも

私たちの仕事でもあります。

何も言わずに諦めるより、先ずは相談して下さい。

新築や建て替えをお考えの方、

ゴールデンウィークで家族が集まる時は良い機会なので

お家についてお話ししてみてはいかがでしょうか？

そして良い家を建てたいと思ったら、

その候補として鬼塚工務店に連絡いただけると嬉しいです。

Y様のように喜んでいただけるよう私達も全力で頑張ります。

今後とも鬼塚工務店をどうぞ宜しくお願いします！！

たった２台のエアコンで、夏も冬も快適な家＠横浜市保土ヶ谷区

2023年04月17日 17:33   Category : ニュース

4/6にアップした事例に続きまして「たった２台のエアコンで、夏も冬も快適な家」お引渡し前に撮影した画像とともにご紹介させていただきます。

家づくりに関して、とても深く、幅広く、勉強されていらっしゃったお施主様。

床下エアコン暖房や、小屋裏エアコン冷房、耐震テープ等々、ご夫婦が叶えたい注文住宅に対する要望に対応可能な工務店は？という視点で探された結果、当社にご縁をいただきました。

こちらは玄関。

３帖の広さを確保して、オープンな空間にシューズインクロークを設けています。

玄関スペースとは別に、土間スペースがあると、家の中に上げたくない大きな荷物があった場合の一時保管場所としても重宝します。

仕切りの壁面の中に、格納できる椅子を設けました。

立ったまま靴を脱いだり履いたりするのは、厳しい姿勢を強いられます。

まだお若いご夫婦ですが、あれば便利ですし、ご両親やお客様がいらしたときには大活躍すると思います。

特にご年配のお客様の場合は、これがあるか、ないかで、遊びにいらした時の印象もかなり違ってくると思います。

リビングをキッチン側から見たところ。

腰かけることもできるし、ゴロリと横にもなれる小上がりの畳空間＝「畳が丘」。

不足するリビング収納を補う、畳の下スペースをたっぷり活用できることも採用の決め手となりました。

右手に見えるアーチの下がり壁が印象的な小部屋は、

階段下を活用したキッズスペースです。

「秘密基地」のような、「かまくら」のような、ワクワクする空間に仕上がりました。

こちらが冬に大活躍する床下エアコン暖房を設置した、ファミリークローゼットです。

先ほどご覧いただいたリビングの写真もそうでしたが、床材は岐阜・かしもの東濃ひのきの無垢材です。

ガス温水式床暖房や、電気式の床暖房ではなかなか使えない無垢フローリングも、床下エアコンなら材を選ばず使用可能です。

さて、こちらはリビング側からキッチン方向を見たところ。

右上に吹き抜けが見えます。

下からのぞいてみると、

ドドーンと、小屋裏の天井まで抜けています。

その高さ６m超。

シーリングファンのすぐ脇に木の枠が見えます。

早速、小屋裏まで上がってみましょう。

右奥のルーバーの奥にうっすら見えているのがシーリングファンで、このルーバーのある木枠が、下から覗いた時に見えたそれです。

正面から見るとこんな感じ。

夏場は、エアコンからの冷気をシーリングファンの風の流れを利用して下に落とします。

緩やかな風に乗った冷気は、まず２階へ。

この写真は２階のお部屋にある腰壁の位置から吹き抜けを見たところ。

時間をかけてゆっくり冷やし続けるので、冷気が２階から１階へと流れ続けます。

こちらが２階のお部屋を通る吹き抜けを、引いてみたところ。

正面左が、１枚前の写真を撮影したポジションとなった腰壁です。

このお部屋は、引き戸の向こう側をサンルーム＝洗濯物干し置場として活用します。

「干しきれない！」という場合に備えて、手前にも１本バーを追加しました。

「引き戸を締めてしまうと、サンルームに空気が流れないのでは？」

と思ってしまいそうですが、そうならないように、吹き抜けにある２つの窓の右上に換気扇を設けました。

引き戸を締めても、この換気扇（正面に見えるサンルームの窓の左上）を使って、エアコンからのサラッとした空気が流れ込み、冷気も取り込めるようになっています。

さて、吹き抜けに面するお部屋はこれで良いとして、２階にはまだ寝室が３つもあります。

そのお部屋には、いかにして冷気を届けるかというと、

こうしています。

冷房の効いた小屋裏から、動力を使わずに冷気を落とすため、ハシゴで上り下りする吹き抜けを用意しています。

暖かい空気は上へ、冷たい空気は下へ流れる性質を利用しています。

壁についているハシゴは、

メトリウスというクライミングメーカーのもの。

特にトレーニングをするため、というわけではありません。

小屋裏部屋へ上がるハシゴは、使わない時には壁に引っかけて置き、使う時だけ、取り外して小屋裏に掛けて使います。

しかし、それだと収納しておく場所をとるし、いちいちかけたり外したりするのも手間です。

しかも今回は、小屋裏部屋へ固定階段で上がる階段も取り付けてあります。

それなら、普段の上り下りはこの階段を使えば問題ないので、場所も取らず、見た目にもかっこいい、このトレーニング用のホールドを用いることにしたのです。

このホールド、一番上にはハシゴとなる反対側にも取り付けて、上に板を載せ、フタをすることができるようにしています。

小さいお子様がいる間は、危険な場合がありますので。

この小屋裏から冷気を自然に落とすお部屋が２つあって、あとはもうひと部屋。

このお部屋は、小屋裏エアコン冷房とはつながっていないため、自然に届けることができません。

さて、どうするか？

先ほどご覧いただいた、２階のサンルームを通って１階へ落すルーバーの写真。

右手に扉と換気扇が見えます。

開けてみると、

配管が見えますね。小屋裏の冷気を、ここでも換気扇を使って配管に送り、最も離れた２階のお部屋の、

天井から冷気を届けます。

このように１階LDK、２階４部屋へ、冷気を通すルートを確保致しました。

前回の「２台のエアコンで夏も冬も快適な家＠横浜市緑区」でもご説明しましたが、人によって快適な温度は異なりますが、全館空調では、各部屋ごとに温度の設定を変更することはできません。

なので、キンキンに冷えたお部屋をお好みの方には、別途個別のエアコンを設置できるように、その下準備だけしてお引渡しをしております。

最後は、トイレのお写真。

なぜトイレかというと、エスタコウォールで仕上げた壁面の塗り仕上げが最もわかりやすい写真がこれだからです。

今回はほとんどの壁をこのエスタコウォールで仕上げました。

高い断熱性を備え、気密性も高めてあるから、２台のエアコンで夏も冬も快適なのです。

夏は余分な湿気を吸収し、乾燥する冬は湿気を吐き出す。

さらに、ニオイを吸収し、空気清浄機能も備えた漆喰塗り壁＝エスタコウォールは、床下エアコン暖房と小屋裏エアコン冷房の、たった２台で快適に暮らせる家と、とても相性が良いと思います。

住宅ローン事例①「マンションからの住み替え」

2023年04月10日 17:05   Category : 未分類

久々の住宅ローンに関するブログです。今回から数回にわたり、実際に弊社に相談のあったかたの事例をご紹介していきます。まずは「マンションからの住み替え」事例です。

Ａ様は、４年前にマンションを購入されましたが、今回奥様のご両親との二世帯住宅を建築（建替）することになりました。土地は義両親の名義、建物はＡ様の名義、建築資金は全額住宅ローンとする予定です。さて、このような場合、どのように話が進んでいくのでしょうか。

このとき、最初に注意しなければならない点は、Ａ様が４年間にご購入されたマンションについて「住宅ローンが残っているかどうか」、義両親の土地と既存建物も同様に「住宅ローンが残っているかどうか」。この点が重要です。もし住宅ローンが完済していない場合、登記簿謄本に「抵当権」という権利が設定されているはずです。この権利は、以前のブログにも記載がありますが、銀行などの金融機関（保証会社を含む）が住宅ローンを貸し付ける際に設定する権利です。この権利を抹消するためには、住宅ローンを完済し、金融機関との間に債権債務がなくならないと手続きができません。稀に住宅ローンは完済しているのに、抵当権だけが残っているケースもありますので、この場合は早急に抹消の手続きをしましょう。

Ａ様の状況を確認してみましょう。Ａ様は、当時３，５００万円で売りに出ていたマンションを２，５００万円のローンと１，０００万円の自己資金で購入され、現在の住宅ローン残高が２，２５０万円とのこと。また義両親は自己資金にて土地と建物を購入されており、抵当権は設定されていませんでした。この状況において、新しい住宅ローンをどのように組んでいくのでしょうか。Ａ様の情報として「年齢３５歳、勤続１０年、年収６５０万」であり、借入希望額５，０００万円とすると通常の住宅ローン審査としては、返済比率も問題なくクリアして、住宅ローンを組むことができます。では。マンションの住宅ローンは？？？

住宅ローンとは、あくまで「自らが居住するための建物の購入資金」であるため、マンションに住宅ローンが残ったままでは審査を進めることができません。つまり住宅ローンを完済する必要があります。

完済する具体的な方法は「①自己資金で完済」または「②第三者に売却してその資金で完済」の２つとなります。今回のケースは②となりました。これを進めるために、新築計画と同時並行で、今住んでいるマンションの売却を進める必要があります。多くの場合、新たな住宅ローンを組む際に「売却条件」というものが付帯されます。これは、新築住宅が完成するまでの間（場合によっては数カ月延長してくれるケースもあります）に、既存マンションの売却を完了して、既存住宅ローンを完済するというものです。

マンションの売却は、その立地条件や引渡時期、金額によって「すぐに」買い手がつく場合もありますし、新築住宅引渡ギリギリまで売却ができない場合もあります。欲を出してしまう（例えば、新築住宅完成と引っ越しの時期に合わせてマンションの引き渡しになるといいな、もう少し高値で売りたいな）と、うまい流れがつかめない場合もありますから、よほどのことがなければ、すぐに売却してしまうことをお勧めします。

Ａ様の場合、建物工事中に３，３００万円で売却することができ、一時的に仮住まいに転居されてから、新居へ再転居をされました。価格も近隣の平均売買価格に沿ったもので、既存の住宅ローンも滞りなく返済することができました。

実はここで１点注意しなければならないことがあります。それは譲渡所得というものです。不動産を売却した際に購入時の価格と比較して、もしプラスになっていた場合、それは譲渡益、つまり所得があると考えます。（当然、物価や地価その他の影響もありますから、単純な金額だけでみるものではありません）

所得である以上、税金がかかってくるわけですが、ここにもポイントがあります。購入してから売却するまでの期間が５年以下であれば「短期譲渡所得」、５年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、それぞれ税率が変わってきます。この税率に対して、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」という制度が利用でき、所有期間に関係なく最高で３，０００万円の控除を受けることができるのですが、実はこの制度は、住宅ローン控除との併用ができない制度です。つまり、マンションを売却した際に「所得」が発生して、この制度を利用してしまうと、新しく組んだ住宅ローンの控除が受けられない、ということになります。

Ａ様の場合、「購入額―売却額がマイナス」であったため、所得は発生せず、住宅ローン控除をそのまま利用することができましたが、ケースバイケースですので、よく調べてみる必要がありますね。

いかがでしたでしょうか？住み替えに抵抗があったり、どのように進めていけばよいのかわからないといった方も大勢いらっしゃいます。弊社では、家づくり無料相談会を随時実施しております。住宅ローンのご相談もお受けいたしますので、お気軽にご相談にいらしてください。

（つづく）