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「住宅ローンを勉強しましょう その⑤」★火災保険料★

2019年11月18日 18:00   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 住宅ローンにかかる諸費用について、数回学んできましたが、今回は最後となる「火災保険料」です。

火災保険料の位置づけが諸費用?と思われる方も多いかもしれません。

なぜ、諸費用の中に含まれるのか、というところから学んでいきましょう。

 

 

 火災保険とは簡単に言うと、文字通り「火災」が発生し、万一建物が全焼してしまったときに、この損害を補填するものとして保険金が支払われるものです。

もし、この火災が「新築時」であったならばどうでしょう?

例えば頭金200万円、住宅ローン2,300円(返済35年・固定金利2.00%)、総額2,500万円で建築したとします。

本来であれば、毎月82,815円ずつ返済すればよいところが、担保として抵当権設定されている「建物」が焼失して無くなったために、一度に返済しなければならなくなってしまいます。

このとき、保険金額として2,500万円の火災保険に加入しておけば、返済しなければならない住宅ローンの全額を保険金で相殺できる、というわけです。

このことから、金融機関の多くが住宅ローンに際しての火災保険への加入を義務づけており、住宅ローンの諸費用として位置づけられている理由でもあります。

 

 さて、一口に火災保険、と言っても大きく2つ、火災保険と地震保険があります。またそれぞれ「建物」と「家財」に分かれます。

名称ももちろんですが、その考え方や対象もまったく異なりますので、注意が必要です。

①火災保険

  火災をはじめ、水災や風災、雹災、雪災といった自然災害に加えて、オプションで盗難や破損、汚損、または個人賠償まで含めることができます。保険金額は任意で決めることが可能ですが、「建物」は新築価格(実際にかかった費用)をそのまま保険金額とするのが一般的です。また「家財」は、実際にご家族でお持ちの家財を一つ一つ価格を出して算出することもできますが、途方もない時間がかかってしまいます。保険会社が家族構成に応じた「家財の再調達価格の目安」を準備していますので、そちらを参考にして保険金額を設定するとよいでしょう。

②地震保険

  「地震・噴火・津波」が起因となって生じた事故が対象です。保険金額は「建物」「家財」ともに、上記の火災保険料部分で設定した保険金額の50%が上限となります。

 ここまでは簡単な説明でしたが、次が大きなポイントです。例えば「火災で建物が全焼した場合でも、その原因が地震であった場合は、地震保険料の対象となる」こと。

つまり火災保険と地震保険に加入していたとしても、火災保険の保険金額が2,500万円の場合、地震保険は最大でも1,250万円となりますから、先程の事例でいうところの住宅ローンの返済額の約半分強の部分しか相殺することができないことになります。

 では、なぜ地震保険の保険金額が火災保険の50%が上限なのか、というところですが、これは保険に対する考え方の違いからきています。

火災保険は、純粋に災害等による被害を補填する保険ですが、地震保険は「地震保険法」という法律に基づいていて、その位置づけは「建物の再建築費用等の補填」とされています。

つまり、実際の損害を補償する火災保険とは違い、「被災した人々の生活の安定に貢献する」(地震保険法第一条より抜粋)ことを目的にできた制度であるためです。

建物を建て直すための費用を補填する保険ではない、という点に注意が必要です。

 

 ちなみに火災保険は、保険金額や保険内容が同じであっても保険会社によって保険料は異なりますが、地震保険は国がその内容や基本保険料率を決定しているため、どこの保険会社で加入しても、地震保険の補償内容や保険料は同じです。

 

 みなさんいかがでしょうか?万一のことを考えて、火災保険・地震保険ともに加入することをお勧めします。

(つづく)

「住宅ローンを勉強しましょう その④」 ★住宅購入に必要なお金★

2019年10月31日 18:00   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 前回、「住宅ローンにかかる費用」のなかでも、銀行やその他の金融機関へ支払う費用について学びましたが、いかがでしたでしょうか?

「低金利」であることだけを念頭にして住宅ローン選びをしてしまうと、実は諸費用が高くなってしまった、ということもありますから、事前に確認をすることが大切ですね。

今回は、その他の「住宅ローンにかかる費用」について学んでいきたいと思います。

 

 

 その他の費用、と言われてもピンとこないかもしれませんが、大きなものとして2つあげることができます。

それは「登記費用」「火災保険料」になります。このうち、今回は「登記費用」について説明します。

そもそも登記とは、少し難しい説明になりますが、「個人・法人、動産・不動産、そして物権や債権などといった実体法上の重要な権利や義務を、不動産登記法や商業登記法などの法律によって保護するとともに、売買をはじめとした諸取引を円滑に進めるための法制度の一つ」のことであり、公にこれらの情報が記載されている文書(最近はデータ化されていますが…)や手続きのことです。

皆さんも、不動産登記であったり商業登記、法人登記など一度は目にされたことがあると思います。

住宅ローンで必要となる登記は、「不動産登記」に該当します。具体的には土地と建物、それぞれの所有権の設定と抵当権の設定となります。

新築住宅の場合を例にあげて、時系列で説明します。

 

①所有権移転登記(土地) → 権利に関する登記(甲区)

… 土地所有権を明らかにするもの。売買や相続、遺贈・贈与といった原因によって、所有権が移転したときに司法書士が手続きを行います。

②抵当権設定登記(土地) → 権利に関する登記(乙区)

… 銀行やその他の金融機関が、住宅ローンとして提供する資金を担保するためのもの。住宅ローンを借り入れたときに司法書士が手続きを行います。

 

 

③表題登記(建物)    → 表示に関する登記

… 建物を新築したときに、「いつ、どこに、どのような」建物が建ち、誰が所有しているのかを明らかにするもの。建物が完成したときに土地家屋調査士が手続きを行います。ただしここでいう「所有」は、「所有権」という法的な権利(対抗要件)ではありません。「所有権」として公のものにするためには、次の④が必要となります。

④所有権設定登記(建物) → 権利に関する登記(甲区)

… 表題登記が完了した建物に対して、その所有権を明らかにするためのもの。住宅ローンの場合、表題登記と並行して司法書士が手続きを行います。

⑤抵当権設定登記(建物) → 権利に関する登記(乙区)

… 土地の抵当権設定と同様に、銀行やその他の金融機関が住宅ローンとして提供する資金を担保するためのもの。建物の所有権設定登記と並行して司法書士が手続きを行います。先に述べた②の手続きとセットでもあるため、抵当権の追加設定とも呼ばれます。

 

 

司法書士が手続きを行う①・②・④・⑤は、それぞれ登録免許税という税金がかかります。

所有権にかかる登記の場合は「固定資産税評価額」を基準として、抵当権にかかる登記の場合は住宅ローンの「借入金額」を基準として税額が決定します。

また、③を含めたすべての手続きに、それぞれの報酬額が発生します。

実際に登記にかかる費用として、「どのくらいの金額がかかるか」というところですが、建築地と借入金額によって差異が生じてきますが、最低でも40万円前後はかかるものとお考えください。

 

 みなさんいかがでしょうか?登記費用は、建築地と借入金額によって変動はありますが、必ず発生する費用であることがご理解いただけたかと思います。

次回は「火災保険料」について、学んでいきましょう。

(つづく)

「住宅ローンを勉強しましょう その③」 ★住宅購入に必要なお金★

2019年08月20日 17:46   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 前回は「金利」について学びましたが、いかがでしたでしょうか?

金利の「数値」も重要ですが、返済方式と金利パターンの組み合わせが、長い期間にわたる住宅ローン返済のポイントであると言えますね。

今回からは「住宅ローンにかかる費用」について学んでいきたいと思います。

 

 住宅を取得する際、土地や建物に直接かかる費用のほかに、いわゆる「諸費用」と呼ばれるものがあります。

土地を取得する際に不動産業者へ支払う「仲介手数料」や、新居への引越費用、建替の場合には仮住まいにかかる費用も「諸費用」にあたると言えます。

これらの「諸費用」のなかでも、大きな比率を占めるのが「住宅ローンにかかる費用」です。

まずは、銀行やその他の金融機関へ支払う費用を学んでいきましょう。

金融機関によって内容が異なりますが、ここでは一般的なものを列記します。

 

①融資事務手数料

・・・字のごとく「融資」をするための手数料のこと。平均的な金額は3万円から5万円。フラットの場合は、定率制(融資金額の2.16%など)を採用しているところもあります。この場合、事務手数料は高くなりますが、その分金利が低く設定されているのが一般的です。

②住宅ローン保証料

・・・万一、住宅ローンが返済できなくなってしまった場合に備え、連帯保証人の代わりに保証会社に保証を依頼するために支払う費用のこと。借入金額・返済年数などによって金額は異なりますが、民間の金融機関で「借入2,000万円・返済30年」の場合、およそ40万円程度。この保証料の支払方式には「最初に一括で支払う方式(一括前払方式)」と、金利に加算される「金利上乗せ方式」、金融機関によっては「融資手数料に上乗せする方式(融資手数料型)」というものもあります。なお、保証料不要という商品を提供している金融機関もありますが、大抵は金利が高く設定されていますので注意が必要です。フラットの場合は保証料が不要ですが、金利上乗せではありませんのでご安心ください。

③印紙代

・・・住宅ローンにあたって取り交わす契約書に付す印紙の費用のこと(これは印紙税という税金となります)。土地を購入する場合の売買契約書、住宅メーカーや工務店と締結する工事請負契約書などにも必要となります。金額は、これらの契約書に明記された金額によって決められています。

④団体信用生命保険料(団信)

・・・この保険に加入すると、万一住宅ローンの返済途中に、加入者が死亡または高度障害状態となった場合、保険金で住宅ローンの残額が一括返済されます。民間の金融機関の場合は、団信への加入が融資条件となっている場合がほとんどです。フラットの場合は、「加入=融資条件」ではありませんが、ほとんどの方が加入されているのが現状です。民間の金融機関の場合、「借入金額・返済年数」によって異なりますが、金利に含まれている場合、または金利に上乗せされる場合がほとんどです。フラットの場合は、一般的に住宅ローンの返済とは別に、毎年1回保険料を支払うことになります。

 

 みなさんいかがでしょうか?諸費用と言っても、すべて「借入金額と金利」に直接関わってくることがご理解いただけましたでしょうか。次回は、この他にかかる諸費用について、学んでいきましょう。

(つづく)

「住宅ローンを勉強しましょう …その②…」

2019年07月31日 18:00   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 

 前回に引き続き「金利」について、もう少し詳しく学んでいきたいと思います。

前回は、「元利均等返済」と「元金均等返済」の違いについて触れましたが、いかがでしたか?

実際のところ、「住宅ローン」として融資をしてくれる金融機関の大半が「元利均等返済」、つまり総支払額(支払利息)が多くなる方式をとっています。

貸し手側の理屈もわかりますが、心情としては複雑ですよね・・・。

ちなみに、「元金均等返済」を希望する場合、最初に候補として名前の挙がるのが「フラット」となります(取扱機関にもよります)。

 

 次に、いよいよ「固定金利」と「変動金利」について。耳馴染みのある用語であると思いますが、みなさん実際のところ、深い意味となると難しいですよね。

3つある「金利タイプ」を一度整理してみましょう。

 

「変動金利型」

①半年ごとに金利が見直される方式。ただし、実際の返済額に変更が生じるのは、5年が経過したときとなります。

②3つある金利タイプの中では、一番金利が低く設定されています。

③金利が上昇すると、返済額に占める利息部分が増え、元金が減りづらくなります。

 

「固定金利選択型」

①最初に定めた期間の金利は変わらず、この期間が終了するときに、金利タイプを改めて選択できる方式。期間は、2年・3年・5年・10年など、融資機関によってさまざまです。

②一般的に、固定期間が短いほど金利が低くなり、長いほど金利が高くなります。

③期間終了後は、固定金利選択型と変動金利型のどちらかを選択することができます。ただし、原則として、固定金利期間を変更する場合、または変動金利型に変更する場合は、手数料が発生します。

 

「固定金利型(全期間固定金利)」

①住宅ローンを借り入れたときから、金利を固定できる方式。

②固定金利で、かつ「元利均等返済」方式であれば、借入期間における返済額は、一切変わることはありませんから、返済計画が最も立てやすいといえます。

③3つある金利タイプの中では、一番金利が高く設定されています。

④原則として、返済期間途中での金利タイプの変更はできません。

 

 

ちなみに「変動金利型」の場合、金利の上昇に伴う返済額の増加に対して、5年経過後の返済額(次の5年間)は、それ以前の月々の返済額の「1.25」倍が上限となる、というルールが決められています。

つまり、毎月10万円が返済額と仮定した場合、次の5年間は最大でも毎月12.5万円が返済額となりますので、金利が上昇している場合は、この「1.25」という数値を思い出して、家計に占める返済額の上昇に、あらかじめ備えることができます。

(一部の融資機関では採用していませんのでご注意を)。

 

 みなさんいかがでしょうか?表面的なことを見れば、「変動金利」がお得ですが、毎月の返済額が増えたとしても、「固定金利」を選択するという方法もあります。

ここは、お借入れになる方だけではなく、ご家族皆様でじっくりと考える必要があるところですね。

次回からは、「住宅ローン」にかかる費用について、学んでいきましょう。

(つづく)

「住宅ローンを勉強しましょう …その①…」

2019年07月10日 18:00   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 新しく家を建てる、または今住んでいる家を建て替えたり、リフォームをしたり。そんなとき、多くの方が利用するのが「住宅ローン」です。

「住宅ローンの選び方」といえば、書籍であったり金融機関や不動産業者などのホームページであったり、世の中に情報は満ち溢れていて、どの情報を信じれば・・・と思う方も多いと思います。

 最初に言っておきますが、実は、住宅ローンについての「正しい答え」はありません。

しかし、正しい理解をすることで、皆さんにとっての「間違いのない住宅ローン」を選択することができます。ここでは数回に分けて、「住宅ローン」について学んでいきたいと思います。

 

 さて、「住宅ローン」と一口に言っても、大きく分けると3つに分類できます。

①公的ローン

・・・都道府県や市町村などの地方自治体が実施する「自治体融資」と、一般財形貯蓄や財形住宅貯蓄などを1年以上続けてきた会社員の方や公務員の方が利用できる「財形住宅融資」があります。

②民間ローン

・・・都市銀行・地方銀行・信託銀行などの銀行や信用金庫、信用組合、農協などを含めた金融機関と、いわゆるノンバンクと呼ばれる信販系会社やクレジット会社、その他住宅ローン専門会社、生命保険会社などが実施する「民間融資」のこと。

③フラット

・・・住宅金融支援機構(旧:住宅金融公庫)が提供する融資のこと。正確には「民間金融機関」と提携した住宅ローンとなります。

 

この分類は、あくまで「融資をしてくれる相手」をグループ分けしただけのものです。

実際には、次に説明する「金利」が大きな意味をもってきます。

 

 

 住宅ローンを選ぶ中で、重要な意味をもっているのが「金利」ですよね。誰だって金利が低い銀行だったり、会社を選択したくなります。しかし、金利が低いからいいと、安易に考えるのは、実は大きな落とし穴だったりするんです。次は、この金利の「中身」をしっかりと把握しましょう。

 住宅ローンの金利といえば、固定金利、変動金利、といった言葉がすぐに頭をよぎるかと思いますが、ここでは最初に「元利均等返済と元金均等返済」の違いについて学びましょう。

①元利均等返済(がんりきんとうへんさい)

・・・毎月、返済する金額が一定となる返済方法のこと。(住宅ローンの大半がこの方法をとっています)

②元金均等返済(がんきんきんとうへんさい)

・・・毎月返済する金額のうち、元金の額が一定となる返済方法のこと。

メリットとデメリットをまとめてみましたが、いかがでしょうか?

元利均等返済の「返済額が一定であるほうが、計画を立てやすい」という利点をとるか、元金均等返済の「返済終了まで長い期間を見すえて、収入の見込み、リタイヤや退職の時期などを考慮した」方法をとるか。ご自身とご家族のライフスタイルに見合った方法をとることが大切ですね。

 みなさん、いかがでしたでしょうか?次回は、金利についてもう少し学んでいきましょう。

(つづく)

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