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住宅ローンのプレ知識 ・・・その①・・・

2020年06月28日 18:02   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 今回から、実際に「住宅ローンを申し込む」という流れになった場合に備えての確認事項を整理していきます。

初めに「個人信用情報」について学んでいきましょう。

 

 

 民間の金融機関であれフラット35であれ、住宅ローンを借りたい場合、まずは各金融機関の店舗窓口やインターネットを通じて「事前審査」の申込をします。

この申込を受けて、それぞれの機関(保証会社を含む)が審査を開始します。

この審査における第一段階が「個人信用情報」の確認です。

 個人信用情報とは、その人の個人情報(氏名・生年月日・性別・住所・電話番号・勤務先など)をベースに、ローンやクレジットカードなどの取引(借入)情報、返済履歴情報(残高や返済の状況、延滞や滞納の履歴)、官報に記載された情報(自己破産の記録)などを包括したものです。

 

 

 これらの情報は、信用情報機関に登録されています。現在日本には3つの信用情報機関があります。

 

①全国銀行個人信用情報センター(KSC)

  全国銀行協会が設置・運営している機関で、その会員は金融機関(銀行・信用金庫、信用組合、労働金庫、農業協同組合など)と銀行系クレジット会社、各種保証会社などとなります。

 

②シー・アイ・シー(CIC)

  信販会社や専門店会、リース会社、各種保証会社、消費者金融会社、金融機関、クレジット会社、百貨店などが会員となっています。3つのなかでは一番聞き馴染みのある社名かもしれません。

 

③日本信用情報機構(JICC)

  消費者金融会社、信販会社、カード会社、金融機関、各種保証会社、リース会社などが会員となっています。

 

 

 これら3つの機関は、それぞれ保有している個人信用情報をある程度共有していますので、仮にKSCに情報が保管されていなくとも、CICに情報が保管されている場合は、金融機関がKSCに照会した時点で、情報を確認することが可能となります。

しかし、確実な情報を共有しているわけではありませんので、金融機関は3つの信用情報機関すべてに照会をかけて情報を確認します。

 また、これらの信用情報機関には「照会登録情報」というものも同時に保管されています。

これは、金融機関などの会員が個人信用情報にアクセスした記録のことです。

審査をする側(金融機関)からすると、個人信用情報にアクセスした結果、直近で照会した記録が残っている場合、「他の金融機関でも住宅ローンの申込をしているのでは?」と考える可能性が高いため、審査を早めてくれることもあります。

 この個人信用情報において、特に「取引情報」と「返済履歴情報」が重要となり、これに何らかのマイナス情報があれば、審査に大きな影響を及ぼします。

マイナス情報とは、金融事故のことであり、「延滞」が事故件数のなかで一番多いものとなります。

クレジットカードの支払いを忘れてしまったという場合も、この延滞に該当します。

返済日を1日過ぎてしまった、という場合でもクレジット会社によっては延滞情報を載せる場合がありますので、くれぐれもご注意ください。

 またクレジットカードを持っていないのに延滞がある、というケースもあります。

色々と調べていくとその原因にたどり着きますが、よくあるケースとして、「携帯電話の本体購入料金を割賦にして支払っている場合に、料金支払いを滞ってしまった」というものがあります。

通話料のなかに本体機器の割賦代金が含まれておりますので、自動的に延滞となってしまうのです。この割賦代金支払の情報もすべて個人信用情報にあたります。

 これまでにクレジットガードなどにおいて、延滞などの金融事故情報に心当たりのある方は、個人でも手続きが可能ですので、ご自身の登録情報の開示請求をしてみましょう。

また、ご年収などの状況によっては、自動車ローンなどを一括返済してみたり、クレジットカードのキャッシング与信枠を減らす、または使用していないクレジットカードを解約するなど、住宅ローンの審査が通りやすくなる状況を自分から作っておくことも必要かもしれません。

 

 

 いかがでしたでしょうか?住宅ローンを前提とした資金計画を立てる方が多いご時世ですので、まずは前提となる「個人信用情報」がしっかりしたものであるか、確認することも大切ですね。

 弊社では、家づくり無料相談会を随時実施しております。住宅ローンのご相談もお受けいたしますので、お気軽にご相談にいらしてください  

(つづく)

「住宅ローンのポイント ・・・その⑤・・・」

2020年05月26日 18:00   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 前回にひきつづき、資金計画をたてるうえで「これだけは」考えておきたいポイントについて学んでいきたいと思います。

前回は3つのポイントを押さえましたが、今回もさらに3つのポイント挙げて、整理していきます。

 

 

①住宅ローン完済時のご年齢が65歳を超えている場合

 みなさんご存じのとおり、住宅ローンの借入期間は最長35年です。

35年で住宅ローンを組むと仮定したとき、30歳ならば65歳、35歳ならば70歳、40歳ならばその完済時の年齢は75歳となります。

近年は雇用情勢も変化し、定年がない会社、定年があっても62歳や65歳まで勤務が可能、または再雇用で70歳まで働くことが可能となる企業も数多くあります。

しかしながら、給与水準は働き盛りの30~40歳台の時期とは異なります。

退職金を充てる、年金を充てる、などの方法もありますが、できうることならば、定年を迎える60~65歳くらいまでには完済できる計画を立てたいところです。

 

②住宅ローンを変動金利・30年以上の返済期間で利用する場合

 変動金利のリスクについては、以前より何度もお伝えさせていただきましたが、同時に「期間」が長ければ長いほど、そのリスクも高くなります。

急激な金利上昇の可能性は低いと世間的に言われていますが、「徐々に」ではあっても金利が上がり続けた場合を考えると、最後の5年間の支払額がもっとも高いものとなります。

前項で述べた「住宅ローン完済時のご年齢が65歳を超えている場合」と含めて考えても、やはり収入が少なくなっている状態で、期間中もっとも高い金額を支払う、となると何らかの予防策をとっておきたいところです。

 

③住宅取得後に、手持ちの現金が底をついてしまう場合

 住宅取得時にかかる諸費用についても、以前一緒に学びましたが、建物完成・お引渡しの時点でどれだけの資金が残っているとよいのでしょうか?

照明やエアコンなどは、建物購入時にセットになっている場合が大半かもしれませんが、新しい家具家電、食器類なども併せて新調する方も数多くいらっしゃいますし、当然ながら引越代も発生します。

また、一番大きなものとして「不動産取得税」というものを後日納付しなければなりません。

所有権登記がなされてから6カ月から12カ月ぐらいでご自宅に納付書が届きます。

この税金は「住宅ローンの諸費用」として計画されていないことが大半です。

せめてこの税金を納めるだけの余力は残しておかないとなりません。

 

 

 いかがでしたでしょうか?前回に引き続き、少し厳しめの内容ではありますが、事前に把握ができていれば回避することができるポイントです。

例えば、今回のポイントの①と②であれば、定年時以降の支払いに充当する原資を事前に確保するとともに、就業されていたとき以上に、綿密な返済計画を立てることができれば何の問題もありません。

 

 

そのときの勢いや金利が安いからという理由だけで、借入金額を決定し、無理のある返済計画となってしまうことがないよう、ご家族と一緒に慎重に考えていくことが大切ですね。

弊社では、家づくり無料相談会を随時実施しております。住宅ローンのご相談もお受けいたしますので、お気軽にご相談にいらしてください  

(つづく)

「住宅ローンのポイント …その④…」

2020年04月18日 12:00   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 前回は、「無理のない借入金額」について学びましたがいかがでしたでしょうか?

確実な資金計画と無理のない返済計画を「事前」に立てることが大切ですよね。

さて、今回はこの資金計画を立てるうえで重要なポイントに触れていきます。

 

 

 この「資金計画」は、マンションであっても同じことが言えるのですが、戸建住宅の場合は「建てるとき」「建てたとき」だけではなく「最後まで」、つまり住宅ローンを完済するまでの期間を想定しなければなりません。

考えうること、想定できることは数多くありますが、最低限「これだけは」というポイントについて一緒に考えてみましょう。

 

 ①年収が500万円未満で、住宅ローンの返済負担率が25%を超えている場合

 もし、住宅ローンの年間返済額が150万円であれば、この時点で返済負担率は30%となります。

実際に借入可能な金額ではありますが、みなさんご存じのとおり「年収」とは額面の金額です。

実際には、ここから所得税や住民税、社会保険料などを差し引くと、年収から2割強の金額が目減りしてしまいます。

仮に年収450万円であった場合、2割を差し引くと360万円(手取り額)となります。

この360万円に対し、返済額が150万円となると、手残りは210万円。

この金額から生活費やお子様の養育費、その他の費用を捻出しなければなりません。

また、今後さらに少子高齢化が進むとなれば、就業者の社会保険料負担は、さらに増えることが想像できますし、昨年10月に10%となった消費税も、今後税率が上がらないという保障はありません。

 

②ボーナス時の返済額が、ボーナスの手取り金額の半分を超えている場合

 多くの場合、年に2回支払われるボーナスですが、実際のところ「会社の業績」により変動することが多々あります。

万一、業績不振であった場合などは「ボーナスカット」や「ボーナスなし」といったケースもあるでしょう。

しかし、住宅ローンの返済において、これらの事象があったからといって、ボーナス時の返済額が軽減されることはなく、予め決められた額を返済しなければなりません。

手取りボーナス額が100万円と仮定して、60万円を返済に充てる計画の場合、もしボーナスが半額となり手取り額が50万円であったとき、ボーナスの全額を返済にまわすだけでなく、貯蓄からも10万円切り崩さなければなりません。

 

 

③住宅ローンの借入金額が、年収の7倍を超えている場合

 近年は、低金利水準が続いていることもあり、多くの金融機関で年収に対して7倍以上の住宅ローンを借りることができます。

しかし、この倍率が高いほど当然借入金額も多くなり、「返済期間を長くする」「金利水準が一番低い変動金利を選択する」という傾向が強くなります。

例えば、年収600万円・年齢40歳の方が、4,500万円の住宅ローンを借りた場合の倍率は7.5%。

仮に返済期間が35年とすると、60歳の時点(返済20年経過)で、残高は半分ほど残っている計算となります(一般的な住宅ローンの場合、元利均等返済方式が取られますから、最初のうちは元金の減り方が遅い)。

この時点からどのように資金を捻出して返済をしていくか。

退職金を充てることができればよいですが、すべての方がうまくいくとは限りません。老後のための貯蓄も必要でしょうし、年金を返済に充てなければならないケースも想定されます。

 

 

 いかがでしたでしょうか?少し厳しめの内容ではありますが、「無理のない資金計画」を立てるうえで、重要なポイントであることがわかると思います。

次回もこのポイントについて考えていきたいと思います。

弊社では、家づくり無料相談会を随時実施しております。住宅ローンのご相談もお受けいたしますので、お気軽にご相談にいらしてください。

   (つづく)

「住宅ローンのポイント …その③…」

2020年03月10日 08:04   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 前回は、住宅ローンの「ポイント」の一つ、現在の「金利」動向について学びました。

今回は「無理のない借入金額」についてです。

 住宅の取得(注文住宅・建売住宅・マンション問わず)で失敗しないための秘訣は、ずばり「借入金額の設定」です。

住宅ローンの年間返済額が事前にしっかりと把握できれば、「いくら」まで借りてよいか、という観点からの「借入可能額」もわかります。

 

 

 ①実際の返済額の上限を見極める

 現在賃貸マンションなどにお住まいの場合、毎月賃料や管理費といった固定費がかかっていると思います。

これらの金額に、物件取得後にやりくりできる金額をプラスして、ここから自己所有の場合にかかるコスト(固定資産税と物件の維持管理費)をマイナスすれば、実際の返済額が見えてきます。

住宅ローン控除の予想額を加味してもよいかもしれません。

 

 

 ②借入可能額を計算する

 住宅ローンの借入上限額は、申込者の「返済能力」、つまり収入基準が大きなポイントとなります。

申込者の収入や就業状況、年齢など様々要因によって大きく異なりますが、一般的には「返済負担率」というものが何%になるのか、というのが基準になってきます。

明確な基準がある金融機関もあれば、公表していないところもありますが、フラット35の場合、年収が400万円未満であれば30%まで、400万円以上であれば35%まで、とされています。

例えば単純計算で、年収が500万円であった場合、35%を返済負担率となりますから年間で175万円、月額で約14.5万円まで借り入れることができることとなります。

しかしこの金額は「金利」計算をしていません。

借り入れる金額には金利がつきますから、14.5万という数字を鵜呑みにはできません。

実際には、「審査金利」というものが金融機関ごとに決められています(一般的には3%)ので、仮に「3,500万円で35年、審査金利3%」という条件とした場合、約13.4万円となりますから、上記の14.5万円を下回るために借入ができると予想できます。

これを「4,000万円で35年、審査金利3%」とすると約15.3万円となりますので、上記の14.5万円を上回ってしまうため、ここまでは借入が難しいことがわかります。

 

③物件取得時に捻出できる金額を確認する

 ご自身の貯蓄や、親御様などからの資金援助などを確認しましょう。

 

④物件取得時の諸費用を計算する

 これは、以前勉強した住宅ローンにかかる諸費用(金融機関や各種登記にかかる費用、火災保険料など)のことです。

実際には、お引越しの費用や、家具家電等を新たに購入される費用も見積もったほうがよいかもしれません。

 

⑤物件取得にかかる住宅ローン借入金額を計算する

 これまでのステップで積み重ねてきたものから、実際にかかり住宅ローンの借入金額を計算してみましょう。

この金額を算出することで、実際の資金計画が完成します。

 

  住宅ローンを借りるうえで、「いくら借りるか」という見極めは非常に重要です。

土地と建物のトータル費用を出して、実際にいくら借りることができるのか、という計算をする方もいらっしゃいますが、本来はこの逆で、住宅ローンとして借りる金額を計算してから、土地と建物に掛けられる費用を算出するほうが、無理のない資金計画を立てることが可能となります。

弊社では、家づくり無料相談会を随時実施しております。住宅ローンのご相談もお受けいたしますので、お気軽にご相談にいらしてください。

   (つづく)

「住宅ローンのポイント …その②…」

2020年02月02日 18:00   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 前回は、住宅ローンの「ポイント」の一つ、借り入れる「名義」について学びました。今回は「金利」の動向です。

 

 

◎変動金利型は史上最低水準が継続

 変動金利型の最優遇金利は、2016年(平成28年)の初めからずっと0.500~0.625%前後の水準が継続しています。金融機関への保証料や融資手数料といった諸費用を加味した実質金利でも、0.600~0.800%前後の水準です。弊社とお付き合いのある銀行で例示すると、基準金利が2.475%、金利優遇幅が最大で1.875%(標準型の場合)ですので、融資金利の最大差引で0.600%となります。

この変動金利型の金利は、次の場合に見直しが行われます。

 ①「基準金利」のベースとなる政策金利が改定された場合

 日本銀行がマイナス金利政策を解除して、さらに政策金利を引き上げない限り、基準金利が変わる(上がる)ことはないでしょう。

 ②金融機関がそれぞれに設定する「金利優遇幅」が変更された場合

 この仕組みは、約20年前から始まったもので、年々優遇幅が拡大してきましたが、各金融機関ともギリギリのラインまで幅を広げている状況ですので、現状より幅が大きくなる(実質的な金利が下がる)ことは考えづらいと言えます。とはいえ、優遇幅の縮小に転じることも当分は考えられません。

 

 以上2点の理由から、変動金利型については現在の「史上最低」と言われる水準がしばらくは続くと思われます。

 

◎固定金利型は景気次第で若干低下する可能性あり

 全期間固定金利といえば「フラット35」ですが、こちらの金利水準は2016年(平成28年)8月の底値から2018年(平成30年)の秋にかけて0.300%ほど上昇、そこから下降に転じ、2020年1月の時点では1.270%となっています。こちらの場合は、日米の景気動向や株式市場に対し、先行きを警戒する予想が広がっている(新型コロナウイルス蔓延による経済状況の不安定化もあります)ことから、今後若干低下することが考えられます。

 金融機関による全期間固定金利型や、長期の固定金利選択型(5年固定や10年固定など)の金利水準は、フラット35と同様に若干の上昇と低下を繰り返しています。景気動向次第である点は、変わりありませんが、フラット35よりも上昇圧力は強いと言えそうです。

 

 

 今回は少し難しい内容でしたが、いかがでしたでしょうか?変動金利にせよ固定金利にせよ、住宅ローンにかかる金利としては、史上最低の状況が続いていることに変わりはありません。昨年10月の消費増税によるマイナス要因は、住宅取得控除の期間延長により帳消しとなりますから(永続的ではありませんが)、住宅購入・建設をお考えになっている方は、今がチャンスと言えるでしょう。弊社では、家づくり無料相談会を随時実施しておりますので、お気軽にご相談にいらしてください。 

(つづく)

「住宅ローンのポイント …その①…」

2019年12月25日 11:48   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語,未分類

前回まで、住宅ローンについての基本的な事項を学んできましたが、次は住宅ローンを組むうえでの「ポイント」となる部分について、数回に分けて学んでいきたいと思います。

今回は、借り入れる「名義」についてです。

 

 

 住宅ローンを組む場合、大きく3つの方法があります。

ご主人(または奥様)の単独名義の場合、ご夫婦ともに収入があって、どちらかが単独名義で配偶者の方が収入合算者となる場合、そして、ご夫婦が別々に住宅ローンを組んで、お互いの連帯保証人となる場合(ペアローン)です。

①単独名義

  純粋にお一人の収入を基準として住宅ローンを組むものです。3つの方法の中では、最も一般的なものです。

②収入合算

  ご主人(または奥様)が名義人となり、そこに配偶者の収入を合算して住宅ローンを組むものです。収入合算の場合、配偶者の方が「連帯債務者」となる場合と「連帯保証人」となる場合に分かれます。フラット35の場合は前者となりますが、民間の金融機関の場合は、住宅ローンの商品ごとにどちらになるかが予め決まっています(私たちの側で選択することはできません)。

③ペアローン

  ご夫婦それぞれが名義人となり、それぞれの収入を基準として住宅ローンを組むものです。つまり、一つの対象物(土地・建物)に2人が「別々」の住宅ローンを組むことになります。尚、フラット35では、この方法は選択できません。

 

 利用する金融機関や住宅ローンの種類(商品)によって、利用できる方法は異なります。また、住宅ローン控除や団体信用生命保険の取り扱いも、それぞれの方法ごとに異なります。

収入合算となりますと「連帯債務」または「連帯保証」となるわけですから、法的にいえばリスクはあります。

しかし、住宅ローンの場合は、他人の債務を保証するわけではありませんので、この点を心配する必要はないかと思います。

むしろ、配偶者の方が住宅ローン控除を受けられず、団体信用生命保険にも住宅ローンの商品によっては加入できない点が問題です。

この理由のため、多くの方が「収入合算」より「ペアローン」を選択されています。

 

 

 ペアローンは、ご夫婦の住宅ローンが別物となりますから、収入基準などがクリアできる範囲内で、それぞれが自由に返済期間を設定できます。

例えばご主人様が期間を長めに、奥様が短めに設定するといったことも可能であり、ご夫婦の収入バランスや家計を考慮した計画を立てることができます。

 デメリットとしては、配偶者の方がパート勤めであったり、収入が少ない場合は、収入合算よりも住宅ローンの審査をクリアすることが難しいという点があります。

また、ローン契約そのものが2本立てとなるため、前回までに勉強した「金融機関に支払う諸費用」が増えてしまうという部分もあります。

 

 

 みなさんいかがでしょうか?「資金計画を立てるところから家づくりは始まる」といっても過言ではありません。

住宅ローンを利用される場合は、無理のない範囲で計画を立てていきましょう。

(つづく)

「住宅ローンを勉強しましょう その⑤」★火災保険料★

2019年11月18日 18:00   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 住宅ローンにかかる諸費用について、数回学んできましたが、今回は最後となる「火災保険料」です。

火災保険料の位置づけが諸費用?と思われる方も多いかもしれません。

なぜ、諸費用の中に含まれるのか、というところから学んでいきましょう。

 

 

 火災保険とは簡単に言うと、文字通り「火災」が発生し、万一建物が全焼してしまったときに、この損害を補填するものとして保険金が支払われるものです。

もし、この火災が「新築時」であったならばどうでしょう?

例えば頭金200万円、住宅ローン2,300円(返済35年・固定金利2.00%)、総額2,500万円で建築したとします。

本来であれば、毎月82,815円ずつ返済すればよいところが、担保として抵当権設定されている「建物」が焼失して無くなったために、一度に返済しなければならなくなってしまいます。

このとき、保険金額として2,500万円の火災保険に加入しておけば、返済しなければならない住宅ローンの全額を保険金で相殺できる、というわけです。

このことから、金融機関の多くが住宅ローンに際しての火災保険への加入を義務づけており、住宅ローンの諸費用として位置づけられている理由でもあります。

 

 さて、一口に火災保険、と言っても大きく2つ、火災保険と地震保険があります。またそれぞれ「建物」と「家財」に分かれます。

名称ももちろんですが、その考え方や対象もまったく異なりますので、注意が必要です。

①火災保険

  火災をはじめ、水災や風災、雹災、雪災といった自然災害に加えて、オプションで盗難や破損、汚損、または個人賠償まで含めることができます。保険金額は任意で決めることが可能ですが、「建物」は新築価格(実際にかかった費用)をそのまま保険金額とするのが一般的です。また「家財」は、実際にご家族でお持ちの家財を一つ一つ価格を出して算出することもできますが、途方もない時間がかかってしまいます。保険会社が家族構成に応じた「家財の再調達価格の目安」を準備していますので、そちらを参考にして保険金額を設定するとよいでしょう。

②地震保険

  「地震・噴火・津波」が起因となって生じた事故が対象です。保険金額は「建物」「家財」ともに、上記の火災保険料部分で設定した保険金額の50%が上限となります。

 ここまでは簡単な説明でしたが、次が大きなポイントです。例えば「火災で建物が全焼した場合でも、その原因が地震であった場合は、地震保険料の対象となる」こと。

つまり火災保険と地震保険に加入していたとしても、火災保険の保険金額が2,500万円の場合、地震保険は最大でも1,250万円となりますから、先程の事例でいうところの住宅ローンの返済額の約半分強の部分しか相殺することができないことになります。

 では、なぜ地震保険の保険金額が火災保険の50%が上限なのか、というところですが、これは保険に対する考え方の違いからきています。

火災保険は、純粋に災害等による被害を補填する保険ですが、地震保険は「地震保険法」という法律に基づいていて、その位置づけは「建物の再建築費用等の補填」とされています。

つまり、実際の損害を補償する火災保険とは違い、「被災した人々の生活の安定に貢献する」(地震保険法第一条より抜粋)ことを目的にできた制度であるためです。

建物を建て直すための費用を補填する保険ではない、という点に注意が必要です。

 

 ちなみに火災保険は、保険金額や保険内容が同じであっても保険会社によって保険料は異なりますが、地震保険は国がその内容や基本保険料率を決定しているため、どこの保険会社で加入しても、地震保険の補償内容や保険料は同じです。

 

 みなさんいかがでしょうか?万一のことを考えて、火災保険・地震保険ともに加入することをお勧めします。

(つづく)

「住宅ローンを勉強しましょう その④」 ★住宅購入に必要なお金★

2019年10月31日 18:00   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 前回、「住宅ローンにかかる費用」のなかでも、銀行やその他の金融機関へ支払う費用について学びましたが、いかがでしたでしょうか?

「低金利」であることだけを念頭にして住宅ローン選びをしてしまうと、実は諸費用が高くなってしまった、ということもありますから、事前に確認をすることが大切ですね。

今回は、その他の「住宅ローンにかかる費用」について学んでいきたいと思います。

 

 

 その他の費用、と言われてもピンとこないかもしれませんが、大きなものとして2つあげることができます。

それは「登記費用」「火災保険料」になります。このうち、今回は「登記費用」について説明します。

そもそも登記とは、少し難しい説明になりますが、「個人・法人、動産・不動産、そして物権や債権などといった実体法上の重要な権利や義務を、不動産登記法や商業登記法などの法律によって保護するとともに、売買をはじめとした諸取引を円滑に進めるための法制度の一つ」のことであり、公にこれらの情報が記載されている文書(最近はデータ化されていますが…)や手続きのことです。

皆さんも、不動産登記であったり商業登記、法人登記など一度は目にされたことがあると思います。

住宅ローンで必要となる登記は、「不動産登記」に該当します。具体的には土地と建物、それぞれの所有権の設定と抵当権の設定となります。

新築住宅の場合を例にあげて、時系列で説明します。

 

①所有権移転登記(土地) → 権利に関する登記(甲区)

… 土地所有権を明らかにするもの。売買や相続、遺贈・贈与といった原因によって、所有権が移転したときに司法書士が手続きを行います。

②抵当権設定登記(土地) → 権利に関する登記(乙区)

… 銀行やその他の金融機関が、住宅ローンとして提供する資金を担保するためのもの。住宅ローンを借り入れたときに司法書士が手続きを行います。

 

 

③表題登記(建物)    → 表示に関する登記

… 建物を新築したときに、「いつ、どこに、どのような」建物が建ち、誰が所有しているのかを明らかにするもの。建物が完成したときに土地家屋調査士が手続きを行います。ただしここでいう「所有」は、「所有権」という法的な権利(対抗要件)ではありません。「所有権」として公のものにするためには、次の④が必要となります。

④所有権設定登記(建物) → 権利に関する登記(甲区)

… 表題登記が完了した建物に対して、その所有権を明らかにするためのもの。住宅ローンの場合、表題登記と並行して司法書士が手続きを行います。

⑤抵当権設定登記(建物) → 権利に関する登記(乙区)

… 土地の抵当権設定と同様に、銀行やその他の金融機関が住宅ローンとして提供する資金を担保するためのもの。建物の所有権設定登記と並行して司法書士が手続きを行います。先に述べた②の手続きとセットでもあるため、抵当権の追加設定とも呼ばれます。

 

 

司法書士が手続きを行う①・②・④・⑤は、それぞれ登録免許税という税金がかかります。

所有権にかかる登記の場合は「固定資産税評価額」を基準として、抵当権にかかる登記の場合は住宅ローンの「借入金額」を基準として税額が決定します。

また、③を含めたすべての手続きに、それぞれの報酬額が発生します。

実際に登記にかかる費用として、「どのくらいの金額がかかるか」というところですが、建築地と借入金額によって差異が生じてきますが、最低でも40万円前後はかかるものとお考えください。

 

 みなさんいかがでしょうか?登記費用は、建築地と借入金額によって変動はありますが、必ず発生する費用であることがご理解いただけたかと思います。

次回は「火災保険料」について、学んでいきましょう。

(つづく)

「住宅ローンを勉強しましょう その③」 ★住宅購入に必要なお金★

2019年08月20日 17:46   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 前回は「金利」について学びましたが、いかがでしたでしょうか?

金利の「数値」も重要ですが、返済方式と金利パターンの組み合わせが、長い期間にわたる住宅ローン返済のポイントであると言えますね。

今回からは「住宅ローンにかかる費用」について学んでいきたいと思います。

 

 住宅を取得する際、土地や建物に直接かかる費用のほかに、いわゆる「諸費用」と呼ばれるものがあります。

土地を取得する際に不動産業者へ支払う「仲介手数料」や、新居への引越費用、建替の場合には仮住まいにかかる費用も「諸費用」にあたると言えます。

これらの「諸費用」のなかでも、大きな比率を占めるのが「住宅ローンにかかる費用」です。

まずは、銀行やその他の金融機関へ支払う費用を学んでいきましょう。

金融機関によって内容が異なりますが、ここでは一般的なものを列記します。

 

①融資事務手数料

・・・字のごとく「融資」をするための手数料のこと。平均的な金額は3万円から5万円。フラットの場合は、定率制(融資金額の2.16%など)を採用しているところもあります。この場合、事務手数料は高くなりますが、その分金利が低く設定されているのが一般的です。

②住宅ローン保証料

・・・万一、住宅ローンが返済できなくなってしまった場合に備え、連帯保証人の代わりに保証会社に保証を依頼するために支払う費用のこと。借入金額・返済年数などによって金額は異なりますが、民間の金融機関で「借入2,000万円・返済30年」の場合、およそ40万円程度。この保証料の支払方式には「最初に一括で支払う方式(一括前払方式)」と、金利に加算される「金利上乗せ方式」、金融機関によっては「融資手数料に上乗せする方式(融資手数料型)」というものもあります。なお、保証料不要という商品を提供している金融機関もありますが、大抵は金利が高く設定されていますので注意が必要です。フラットの場合は保証料が不要ですが、金利上乗せではありませんのでご安心ください。

③印紙代

・・・住宅ローンにあたって取り交わす契約書に付す印紙の費用のこと(これは印紙税という税金となります)。土地を購入する場合の売買契約書、住宅メーカーや工務店と締結する工事請負契約書などにも必要となります。金額は、これらの契約書に明記された金額によって決められています。

④団体信用生命保険料(団信)

・・・この保険に加入すると、万一住宅ローンの返済途中に、加入者が死亡または高度障害状態となった場合、保険金で住宅ローンの残額が一括返済されます。民間の金融機関の場合は、団信への加入が融資条件となっている場合がほとんどです。フラットの場合は、「加入=融資条件」ではありませんが、ほとんどの方が加入されているのが現状です。民間の金融機関の場合、「借入金額・返済年数」によって異なりますが、金利に含まれている場合、または金利に上乗せされる場合がほとんどです。フラットの場合は、一般的に住宅ローンの返済とは別に、毎年1回保険料を支払うことになります。

 

 みなさんいかがでしょうか?諸費用と言っても、すべて「借入金額と金利」に直接関わってくることがご理解いただけましたでしょうか。次回は、この他にかかる諸費用について、学んでいきましょう。

(つづく)

「住宅ローンを勉強しましょう …その②…」

2019年07月31日 18:00   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 

 前回に引き続き「金利」について、もう少し詳しく学んでいきたいと思います。

前回は、「元利均等返済」と「元金均等返済」の違いについて触れましたが、いかがでしたか?

実際のところ、「住宅ローン」として融資をしてくれる金融機関の大半が「元利均等返済」、つまり総支払額(支払利息)が多くなる方式をとっています。

貸し手側の理屈もわかりますが、心情としては複雑ですよね・・・。

ちなみに、「元金均等返済」を希望する場合、最初に候補として名前の挙がるのが「フラット」となります(取扱機関にもよります)。

 

 次に、いよいよ「固定金利」と「変動金利」について。耳馴染みのある用語であると思いますが、みなさん実際のところ、深い意味となると難しいですよね。

3つある「金利タイプ」を一度整理してみましょう。

 

「変動金利型」

①半年ごとに金利が見直される方式。ただし、実際の返済額に変更が生じるのは、5年が経過したときとなります。

②3つある金利タイプの中では、一番金利が低く設定されています。

③金利が上昇すると、返済額に占める利息部分が増え、元金が減りづらくなります。

 

「固定金利選択型」

①最初に定めた期間の金利は変わらず、この期間が終了するときに、金利タイプを改めて選択できる方式。期間は、2年・3年・5年・10年など、融資機関によってさまざまです。

②一般的に、固定期間が短いほど金利が低くなり、長いほど金利が高くなります。

③期間終了後は、固定金利選択型と変動金利型のどちらかを選択することができます。ただし、原則として、固定金利期間を変更する場合、または変動金利型に変更する場合は、手数料が発生します。

 

「固定金利型(全期間固定金利)」

①住宅ローンを借り入れたときから、金利を固定できる方式。

②固定金利で、かつ「元利均等返済」方式であれば、借入期間における返済額は、一切変わることはありませんから、返済計画が最も立てやすいといえます。

③3つある金利タイプの中では、一番金利が高く設定されています。

④原則として、返済期間途中での金利タイプの変更はできません。

 

 

ちなみに「変動金利型」の場合、金利の上昇に伴う返済額の増加に対して、5年経過後の返済額(次の5年間)は、それ以前の月々の返済額の「1.25」倍が上限となる、というルールが決められています。

つまり、毎月10万円が返済額と仮定した場合、次の5年間は最大でも毎月12.5万円が返済額となりますので、金利が上昇している場合は、この「1.25」という数値を思い出して、家計に占める返済額の上昇に、あらかじめ備えることができます。

(一部の融資機関では採用していませんのでご注意を)。

 

 みなさんいかがでしょうか?表面的なことを見れば、「変動金利」がお得ですが、毎月の返済額が増えたとしても、「固定金利」を選択するという方法もあります。

ここは、お借入れになる方だけではなく、ご家族皆様でじっくりと考える必要があるところですね。

次回からは、「住宅ローン」にかかる費用について、学んでいきましょう。

(つづく)

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