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住宅ローンのプレ知識 ・・・その⑤・・・

2021年08月09日 18:00   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

久々の住宅ローンに関するブログです。今回は、皆さんが気になる「住宅ローン控除」について学んでいきます。

 

住宅ローン控除とは、正式には「住宅借入金等特別控除」と言います(難しいですよね)。戸建住宅やマンションを購入する際に、住宅ローンを利用した場合、その年に納めた所得税等から一定の額が「税額控除」される仕組みとなります。利用するためには、次に挙げる条件をすべて満たす必要があります(ここで示すのは新築住宅の場合ですのでご注意ください)。

①新築や購入した住宅の床面積が50㎡以上(登記簿上の面積)であり、床面積の半分以上が自己の居住用に使用されること(つまり賃貸併用住宅であっても面積の半分以上は自己使用でなければいけません)。

②新築や購入してから6カ月以内にその建物に居住していること

③控除をうける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

④返済期間が10年以上の住宅ローンであること

住宅ローンを利用される方の場合、その多くは上記をすべて満たしていると思います。では、実際にいつ、どのような流れで進むのでしょうか?

 

住宅ローン控除は、上記を満たした住宅ローンの「年末残高」が基準となります。控除額は「ローンの年末残高(通常の上限額4,000万円。認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合は5,000万円)×1%」から算出します。つまり、年末のローン残高が4,000万円であった場合、4,000万円×1%となりますので、40万円が控除の上限額となります。ここで注意したいのが「40万円がそのまま戻ってくるわけではない」という部分です。

 

 

基本的に住宅ローン控除では、まずその年に支払うべく「所得税」の範囲内でしか税金が戻ってきません。所得税とは、サラリーマンの方であれば、毎月の給与から天引きされている税金のこと。一般的には年末に「年末調整」という仕組みによって、その年の所得税が決まるのですが、この税額部分が控除される仕組みです。所得税がもし25万円であった場合、控除額が40万円であっても25万円分が控除されます。では、控除しきれない残りの金額16万円はどうなるのでしょうか?実は、所得税にて控除しきれない部分がある場合、住民税からも減税が行われますのでご安心ください。

 

この住宅ローン減税、2019年10月1日に消費税が10%に引き上げられた際、控除期間が3年間延長されました。しかしこの控除期間の延長も、今年の9月30日までに契約締結をしないと対象となりません。13年間の延長措置をご希望のかたは、早めに住宅購入のために動きだしましょう。

弊社では、家づくり無料相談会を随時実施しております。住宅ローンのご相談もお受けいたしますので、お気軽にご相談にいらしてください。

住宅ローンのプレ知識 ・・・その④・・・

2021年03月15日 21:53   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 久々の住宅ローンに関するブログです。

前回(去年の暮れ頃であったような)は「住宅ローンを借入するまでの手順」について学びました。

今回は、実際に住宅ローンの手続きの際に必要となる「証明書」について学んでいきます。

 

 希望する住宅ローンを借りることができるかどうかは、申込者の「収入」が大きなウェイトを占めていることは、すでにご存じのことと思います。

この収入(所得)を証明する書類として、本審査の申込時に公的な所得証明書が必要となります。

複数の金融機関に申込をする場合は、手間に加えて証明書を取得する費用が多くかかることを覚えておきましょう。

 

 

①給与所得者の方

・・・給与所得者、つまり一般的なサラリーマンや公務員の方などの場合、金融機関が確認したい収入とは、前年に支払われた給与の総額(税込の年収)です。この金額がすぐにわかる資料は、毎年末または年明けに会社から受け取る「源泉徴収票」となります。しかし、これは公的な収入の証明とはなりません。住宅ローンの本審査にあたり、源泉徴収票だけではなく、市町村が発行する「所得証明書」や「住民税額の決定通知書」が必要となります。

 

②自営業の方や確定申告をされている方

・・・自営業の方や確定申告をされている方の場合、上記にて示した「所得証明書」等のほかに、税務署が発行する納税証明書や市町村が発行する「住民税の課税証明書」が必要となります。これらは住宅ローンの申し込みをする金融機関によって、その種類や取得する範囲(何年分を用意するか)が変わってきます。なぜ、給与所得者の場合と異なりこれらの書類が必要となるのか、と言いますと、給与所得者の場合は、勤務先の会社が給与から所得税を給与から天引きして納税をしていますが、特に自営業の方の場合は、本人が直接納税をしておりますので、所得金額だけではなく、滞りなく納税されているかも確認されるからです。このほかにも、確定申告書やその申告書、一緒に提出した青色申告決算書などの付表の写しも提出することになります。

 

③法人の代表者の方

・・・ご自身で会社を経営されている方に対しては、会社の「決算報告書(直近3カ月分)」の提出も求められます。大手銀行やネット銀行などでは、この期間に1期でも赤字の年があると、審査自体を受け付けない傾向がありますので、事前に相談することをお勧めします。

 

④収入合算をして住宅ローンを申込む場合

・・・ご夫婦や親子で収入を合算して住宅ローンを申し込む場合、当然合算の対象となる方の収入証明やその他の書類が必要となります。

 

 

 ケースごとにまとめてみましたが、申込者の状況と金融機関によって、準備しなければならない書類は変わってきます。

本申込に進む際に、金融機関から準備しなければならない書類を教えてもらえますから、きちんと準備をして本審査に臨みましょう。

不動産仲介会社やハウスメーカー、工務店の方と一緒に住宅ローンを決めていく場合は、担当の方と相談することもお勧めします。

 弊社では、家づくり無料相談会を随時実施しております。住宅ローンのご相談もお受けいたしますので、お気軽にご相談にいらしてください  

(つづく)

住宅ローンのプレ知識 ・・・その③・・・

2020年12月06日 18:28   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 久々の住宅ローンに関するブログです。

前回(9月頃であったような)は「ローン条項」について学びました。

今回は、実際に「住宅ローンを借入するまでの手順」について学んでいきます。

 

 

①事前審査

・・・まずはこの手続き。原則としては、土地の売買契約と建物の建築請負契約を締結してから、金融機関等に申込をします。必要となる書類などは、金融機関やインターネットを経由しての申込か否か、また申込をされる方のご職業などによっても変わります。審査にかかる日数は、1週間から10日前後を見込んでおくとよいでしょう。

 

②本審査

・・・事前審査が無事に承認された後、本審査(正式審査)へと進みます。実際に「借入申込書」を記入し、追加で必要となる書類を提出します。土地の謄本や建築予定の建物の図面なども必要となります。事前審査の内容に虚偽等があったり、団体信用生命保険(通称、団信)の審査が通らなかったなどのケースを除けば、一般的には承認されるケースが多いです。但し、フラット35の場合や、ネット系銀行の場合は、事前審査と本審査の基準が異なるため、否認される場合があることがあります。審査にかかる日数は、10日から2週間から前後を見込んでおくとよいでしょう。

 

③ローン契約

・・・本審査承認後、金融機関との間でローン契約(正式には「金銭消費貸借契約」といいます)を締結します。申込人様と連帯保証人様(土地の名義が申込人ではない場合は、実際の名義人も同席)揃っての契約となります。借入の金額、年数、融資方法、金利などが記された契約書、抵当権の設定契約書、その他複数の書類に署名捺印をします。

 

④土地決済

・・・上記ローン契約から1週間から10日後に土地決済を行います。借入をする金融機関で行うことが一般的ですが、仲介の不動産業者で行うときもあります。売主、買主(申込人)、仲介会社、司法書士が一同に会して、土地に関する最後の手続き(残代金の支払い、所有権の移転登記など)。この土地決済の日から、購入した土地が申込人様の名義(つまり法的に所有する)となります。

 

⑤建築請負代金の支払い

・・・建築請負代金の支払いについては、ハウスメーカーや工務店によって方法が異なります。完成時に一括で支払う場合もありますが、一般的には「着工時・上棟時・完成時」の3分轄となるケースが多いです。この代金支払いについては、原則としてその都度、金融機関で支払いの手続きを行いますが、郵送で行うケースも増えてきています。本審査をローン契約の段階で金融機関へほとんどの書類を提出していますが、建築請負代金の支払うためには、建築確認申請に伴う「確認済証」や「検査済証」という書面が必要となります(詳細は建築会社へお問い合わせください)。

 

 

 大まかにまとめてみましたが、金融機関や支払いのタイミング等によってこの手順は様々です。

ご自分で調べて、ご自分だけで金融機関と話を進めてしまうと、後々トラブルにつながってしまう場合もあります。

土地を購入する、建築することが決まった段階で、不動産仲介会社やハウスメーカー、工務店の方とよく相談することが大切です。

 弊社では、家づくり無料相談会を随時実施しております。住宅ローンのご相談もお受けいたしますので、お気軽にご相談にいらしてください。  

(つづく)

住宅ローンのプレ知識 ・・・その②・・・

2020年09月04日 11:49   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 前回、「個人信用情報」について学びましたが、いかがでしたでしょうか。

些細な支払いの遅れから、大きな問題に発展してしまう場合もありますので、注意したいところです。

さて、今回は「ローン条項」というものを学んでいきます。

 

 

 住宅ローンの事前審査において、「自分が○○○○万円借りることができるか」という漠然とした情報だけでは審査の受付をしてもらえません。

基本的には融資の根拠となるものが必要となります。

ハウスメーカーであったり不動産業者が行っているローン相談会などに参加して、「おそらく大丈夫だろう」と言われたとしても、実際の申込と審査は、具体的な物件が決まったあと(契約締結後)に行われ、融資の可否が決定します。 

希望するローン(借入先、金利種類、金利など)が借りられるかどうかは、契約の時点ではまだわからないのです。つまり「契約をしたもののローンが通らなかった」というケースがあるということになります。

このリスクに備えるため、売買契約書や請負契約書の中に「ローン条項(ローン利用特約など)」が記載されています。

 

 

 「ローン条項」とは、契約後から一定期間内に住宅ローンの融資承認が下りなかった場合は、契約が解除され、手付金や契約金といった支払い済みのお金が戻ってくる、というものです。

基本的には、○○銀行○○支店、○○銀行○○ローンセンターという形で住宅ローンを申し込む金融機関名が契約書に明示されています。

これらは、ハウスメーカーや不動産業者のメインバンクや提携ローンがある場合が一般的です。

 

 

 本来、この「ローン条項」というものは、購入予定者つまり皆様を守るための制度です。

しかし、逆の見方をすると、どんなに不利な融資条件であっても、審査に通ればこれを借りて物件を購入するか、手付金や契約金を放棄して契約を解除するしかない、という面もあります。

また、前述しましたとおり、「一定期間内」という条件もあります。

一般的に契約締結日から1~2カ月程度が期限となります。

短いところでは2週間というケースもあるようです。

 もちろん、何らかの事情があって期日に間に合わない場合など、売主との合意により、覚書等を取り交わすことで期間の延長をすることも可能です。

しかし、有利な条件で住宅ローンを借りることができないことがわかり、ローンの申込を怠った場合などでは、期間の延長ができない危険性があります。

 

 

 住宅ローンを借りる際にハウスメーカーや不動産業者の「提携ローン」の利用が多いのは、審査の基準が通常より緩やかなケースが多いことに加え、これらの担当者が、ある程度の手続きを代行することによりスムーズに審査が進むという点が影響しています。

しかし、ご自身で「この住宅ローン」と候補を決めている場合は、並行して審査を進めるのがよいでしょう。

複数の融資承認が下りたならば、それらの中でご自身が納得するものを選択することもできます。

 

 いかがでしたでしょうか?やはり、売買契約書や請負契約書を取り交わしてから、どの金融機関で借りるかを慌てて考える、というのは避けるべきであること。

そして、事前に住宅ローンを前提とした資金計画を立てる必要があるということが大切ですね。

 弊社では、家づくり無料相談会を随時実施しております。

住宅ローンのご相談もお受けいたしますので、お気軽にご相談にいらしてください。  

(つづく)

住宅ローンのプレ知識 ・・・その①・・・

2020年06月28日 18:02   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 今回から、実際に「住宅ローンを申し込む」という流れになった場合に備えての確認事項を整理していきます。

初めに「個人信用情報」について学んでいきましょう。

 

 

 民間の金融機関であれフラット35であれ、住宅ローンを借りたい場合、まずは各金融機関の店舗窓口やインターネットを通じて「事前審査」の申込をします。

この申込を受けて、それぞれの機関(保証会社を含む)が審査を開始します。

この審査における第一段階が「個人信用情報」の確認です。

 個人信用情報とは、その人の個人情報(氏名・生年月日・性別・住所・電話番号・勤務先など)をベースに、ローンやクレジットカードなどの取引(借入)情報、返済履歴情報(残高や返済の状況、延滞や滞納の履歴)、官報に記載された情報(自己破産の記録)などを包括したものです。

 

 

 これらの情報は、信用情報機関に登録されています。現在日本には3つの信用情報機関があります。

 

①全国銀行個人信用情報センター(KSC)

  全国銀行協会が設置・運営している機関で、その会員は金融機関(銀行・信用金庫、信用組合、労働金庫、農業協同組合など)と銀行系クレジット会社、各種保証会社などとなります。

 

②シー・アイ・シー(CIC)

  信販会社や専門店会、リース会社、各種保証会社、消費者金融会社、金融機関、クレジット会社、百貨店などが会員となっています。3つのなかでは一番聞き馴染みのある社名かもしれません。

 

③日本信用情報機構(JICC)

  消費者金融会社、信販会社、カード会社、金融機関、各種保証会社、リース会社などが会員となっています。

 

 

 これら3つの機関は、それぞれ保有している個人信用情報をある程度共有していますので、仮にKSCに情報が保管されていなくとも、CICに情報が保管されている場合は、金融機関がKSCに照会した時点で、情報を確認することが可能となります。

しかし、確実な情報を共有しているわけではありませんので、金融機関は3つの信用情報機関すべてに照会をかけて情報を確認します。

 また、これらの信用情報機関には「照会登録情報」というものも同時に保管されています。

これは、金融機関などの会員が個人信用情報にアクセスした記録のことです。

審査をする側(金融機関)からすると、個人信用情報にアクセスした結果、直近で照会した記録が残っている場合、「他の金融機関でも住宅ローンの申込をしているのでは?」と考える可能性が高いため、審査を早めてくれることもあります。

 この個人信用情報において、特に「取引情報」と「返済履歴情報」が重要となり、これに何らかのマイナス情報があれば、審査に大きな影響を及ぼします。

マイナス情報とは、金融事故のことであり、「延滞」が事故件数のなかで一番多いものとなります。

クレジットカードの支払いを忘れてしまったという場合も、この延滞に該当します。

返済日を1日過ぎてしまった、という場合でもクレジット会社によっては延滞情報を載せる場合がありますので、くれぐれもご注意ください。

 またクレジットカードを持っていないのに延滞がある、というケースもあります。

色々と調べていくとその原因にたどり着きますが、よくあるケースとして、「携帯電話の本体購入料金を割賦にして支払っている場合に、料金支払いを滞ってしまった」というものがあります。

通話料のなかに本体機器の割賦代金が含まれておりますので、自動的に延滞となってしまうのです。この割賦代金支払の情報もすべて個人信用情報にあたります。

 これまでにクレジットガードなどにおいて、延滞などの金融事故情報に心当たりのある方は、個人でも手続きが可能ですので、ご自身の登録情報の開示請求をしてみましょう。

また、ご年収などの状況によっては、自動車ローンなどを一括返済してみたり、クレジットカードのキャッシング与信枠を減らす、または使用していないクレジットカードを解約するなど、住宅ローンの審査が通りやすくなる状況を自分から作っておくことも必要かもしれません。

 

 

 いかがでしたでしょうか?住宅ローンを前提とした資金計画を立てる方が多いご時世ですので、まずは前提となる「個人信用情報」がしっかりしたものであるか、確認することも大切ですね。

 弊社では、家づくり無料相談会を随時実施しております。住宅ローンのご相談もお受けいたしますので、お気軽にご相談にいらしてください  

(つづく)

「住宅ローンのポイント ・・・その⑤・・・」

2020年05月26日 18:00   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 前回にひきつづき、資金計画をたてるうえで「これだけは」考えておきたいポイントについて学んでいきたいと思います。

前回は3つのポイントを押さえましたが、今回もさらに3つのポイント挙げて、整理していきます。

 

 

①住宅ローン完済時のご年齢が65歳を超えている場合

 みなさんご存じのとおり、住宅ローンの借入期間は最長35年です。

35年で住宅ローンを組むと仮定したとき、30歳ならば65歳、35歳ならば70歳、40歳ならばその完済時の年齢は75歳となります。

近年は雇用情勢も変化し、定年がない会社、定年があっても62歳や65歳まで勤務が可能、または再雇用で70歳まで働くことが可能となる企業も数多くあります。

しかしながら、給与水準は働き盛りの30~40歳台の時期とは異なります。

退職金を充てる、年金を充てる、などの方法もありますが、できうることならば、定年を迎える60~65歳くらいまでには完済できる計画を立てたいところです。

 

②住宅ローンを変動金利・30年以上の返済期間で利用する場合

 変動金利のリスクについては、以前より何度もお伝えさせていただきましたが、同時に「期間」が長ければ長いほど、そのリスクも高くなります。

急激な金利上昇の可能性は低いと世間的に言われていますが、「徐々に」ではあっても金利が上がり続けた場合を考えると、最後の5年間の支払額がもっとも高いものとなります。

前項で述べた「住宅ローン完済時のご年齢が65歳を超えている場合」と含めて考えても、やはり収入が少なくなっている状態で、期間中もっとも高い金額を支払う、となると何らかの予防策をとっておきたいところです。

 

③住宅取得後に、手持ちの現金が底をついてしまう場合

 住宅取得時にかかる諸費用についても、以前一緒に学びましたが、建物完成・お引渡しの時点でどれだけの資金が残っているとよいのでしょうか?

照明やエアコンなどは、建物購入時にセットになっている場合が大半かもしれませんが、新しい家具家電、食器類なども併せて新調する方も数多くいらっしゃいますし、当然ながら引越代も発生します。

また、一番大きなものとして「不動産取得税」というものを後日納付しなければなりません。

所有権登記がなされてから6カ月から12カ月ぐらいでご自宅に納付書が届きます。

この税金は「住宅ローンの諸費用」として計画されていないことが大半です。

せめてこの税金を納めるだけの余力は残しておかないとなりません。

 

 

 いかがでしたでしょうか?前回に引き続き、少し厳しめの内容ではありますが、事前に把握ができていれば回避することができるポイントです。

例えば、今回のポイントの①と②であれば、定年時以降の支払いに充当する原資を事前に確保するとともに、就業されていたとき以上に、綿密な返済計画を立てることができれば何の問題もありません。

 

 

そのときの勢いや金利が安いからという理由だけで、借入金額を決定し、無理のある返済計画となってしまうことがないよう、ご家族と一緒に慎重に考えていくことが大切ですね。

弊社では、家づくり無料相談会を随時実施しております。住宅ローンのご相談もお受けいたしますので、お気軽にご相談にいらしてください  

(つづく)

「住宅ローンのポイント …その④…」

2020年04月18日 12:00   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 前回は、「無理のない借入金額」について学びましたがいかがでしたでしょうか?

確実な資金計画と無理のない返済計画を「事前」に立てることが大切ですよね。

さて、今回はこの資金計画を立てるうえで重要なポイントに触れていきます。

 

 

 この「資金計画」は、マンションであっても同じことが言えるのですが、戸建住宅の場合は「建てるとき」「建てたとき」だけではなく「最後まで」、つまり住宅ローンを完済するまでの期間を想定しなければなりません。

考えうること、想定できることは数多くありますが、最低限「これだけは」というポイントについて一緒に考えてみましょう。

 

 ①年収が500万円未満で、住宅ローンの返済負担率が25%を超えている場合

 もし、住宅ローンの年間返済額が150万円であれば、この時点で返済負担率は30%となります。

実際に借入可能な金額ではありますが、みなさんご存じのとおり「年収」とは額面の金額です。

実際には、ここから所得税や住民税、社会保険料などを差し引くと、年収から2割強の金額が目減りしてしまいます。

仮に年収450万円であった場合、2割を差し引くと360万円(手取り額)となります。

この360万円に対し、返済額が150万円となると、手残りは210万円。

この金額から生活費やお子様の養育費、その他の費用を捻出しなければなりません。

また、今後さらに少子高齢化が進むとなれば、就業者の社会保険料負担は、さらに増えることが想像できますし、昨年10月に10%となった消費税も、今後税率が上がらないという保障はありません。

 

②ボーナス時の返済額が、ボーナスの手取り金額の半分を超えている場合

 多くの場合、年に2回支払われるボーナスですが、実際のところ「会社の業績」により変動することが多々あります。

万一、業績不振であった場合などは「ボーナスカット」や「ボーナスなし」といったケースもあるでしょう。

しかし、住宅ローンの返済において、これらの事象があったからといって、ボーナス時の返済額が軽減されることはなく、予め決められた額を返済しなければなりません。

手取りボーナス額が100万円と仮定して、60万円を返済に充てる計画の場合、もしボーナスが半額となり手取り額が50万円であったとき、ボーナスの全額を返済にまわすだけでなく、貯蓄からも10万円切り崩さなければなりません。

 

 

③住宅ローンの借入金額が、年収の7倍を超えている場合

 近年は、低金利水準が続いていることもあり、多くの金融機関で年収に対して7倍以上の住宅ローンを借りることができます。

しかし、この倍率が高いほど当然借入金額も多くなり、「返済期間を長くする」「金利水準が一番低い変動金利を選択する」という傾向が強くなります。

例えば、年収600万円・年齢40歳の方が、4,500万円の住宅ローンを借りた場合の倍率は7.5%。

仮に返済期間が35年とすると、60歳の時点(返済20年経過)で、残高は半分ほど残っている計算となります(一般的な住宅ローンの場合、元利均等返済方式が取られますから、最初のうちは元金の減り方が遅い)。

この時点からどのように資金を捻出して返済をしていくか。

退職金を充てることができればよいですが、すべての方がうまくいくとは限りません。老後のための貯蓄も必要でしょうし、年金を返済に充てなければならないケースも想定されます。

 

 

 いかがでしたでしょうか?少し厳しめの内容ではありますが、「無理のない資金計画」を立てるうえで、重要なポイントであることがわかると思います。

次回もこのポイントについて考えていきたいと思います。

弊社では、家づくり無料相談会を随時実施しております。住宅ローンのご相談もお受けいたしますので、お気軽にご相談にいらしてください。

   (つづく)

「住宅ローンのポイント …その③…」

2020年03月10日 08:04   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 前回は、住宅ローンの「ポイント」の一つ、現在の「金利」動向について学びました。

今回は「無理のない借入金額」についてです。

 住宅の取得(注文住宅・建売住宅・マンション問わず)で失敗しないための秘訣は、ずばり「借入金額の設定」です。

住宅ローンの年間返済額が事前にしっかりと把握できれば、「いくら」まで借りてよいか、という観点からの「借入可能額」もわかります。

 

 

 ①実際の返済額の上限を見極める

 現在賃貸マンションなどにお住まいの場合、毎月賃料や管理費といった固定費がかかっていると思います。

これらの金額に、物件取得後にやりくりできる金額をプラスして、ここから自己所有の場合にかかるコスト(固定資産税と物件の維持管理費)をマイナスすれば、実際の返済額が見えてきます。

住宅ローン控除の予想額を加味してもよいかもしれません。

 

 

 ②借入可能額を計算する

 住宅ローンの借入上限額は、申込者の「返済能力」、つまり収入基準が大きなポイントとなります。

申込者の収入や就業状況、年齢など様々要因によって大きく異なりますが、一般的には「返済負担率」というものが何%になるのか、というのが基準になってきます。

明確な基準がある金融機関もあれば、公表していないところもありますが、フラット35の場合、年収が400万円未満であれば30%まで、400万円以上であれば35%まで、とされています。

例えば単純計算で、年収が500万円であった場合、35%を返済負担率となりますから年間で175万円、月額で約14.5万円まで借り入れることができることとなります。

しかしこの金額は「金利」計算をしていません。

借り入れる金額には金利がつきますから、14.5万という数字を鵜呑みにはできません。

実際には、「審査金利」というものが金融機関ごとに決められています(一般的には3%)ので、仮に「3,500万円で35年、審査金利3%」という条件とした場合、約13.4万円となりますから、上記の14.5万円を下回るために借入ができると予想できます。

これを「4,000万円で35年、審査金利3%」とすると約15.3万円となりますので、上記の14.5万円を上回ってしまうため、ここまでは借入が難しいことがわかります。

 

③物件取得時に捻出できる金額を確認する

 ご自身の貯蓄や、親御様などからの資金援助などを確認しましょう。

 

④物件取得時の諸費用を計算する

 これは、以前勉強した住宅ローンにかかる諸費用(金融機関や各種登記にかかる費用、火災保険料など)のことです。

実際には、お引越しの費用や、家具家電等を新たに購入される費用も見積もったほうがよいかもしれません。

 

⑤物件取得にかかる住宅ローン借入金額を計算する

 これまでのステップで積み重ねてきたものから、実際にかかり住宅ローンの借入金額を計算してみましょう。

この金額を算出することで、実際の資金計画が完成します。

 

  住宅ローンを借りるうえで、「いくら借りるか」という見極めは非常に重要です。

土地と建物のトータル費用を出して、実際にいくら借りることができるのか、という計算をする方もいらっしゃいますが、本来はこの逆で、住宅ローンとして借りる金額を計算してから、土地と建物に掛けられる費用を算出するほうが、無理のない資金計画を立てることが可能となります。

弊社では、家づくり無料相談会を随時実施しております。住宅ローンのご相談もお受けいたしますので、お気軽にご相談にいらしてください。

   (つづく)

「住宅ローンのポイント …その②…」

2020年02月02日 18:00   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 前回は、住宅ローンの「ポイント」の一つ、借り入れる「名義」について学びました。今回は「金利」の動向です。

 

 

◎変動金利型は史上最低水準が継続

 変動金利型の最優遇金利は、2016年(平成28年)の初めからずっと0.500~0.625%前後の水準が継続しています。金融機関への保証料や融資手数料といった諸費用を加味した実質金利でも、0.600~0.800%前後の水準です。弊社とお付き合いのある銀行で例示すると、基準金利が2.475%、金利優遇幅が最大で1.875%(標準型の場合)ですので、融資金利の最大差引で0.600%となります。

この変動金利型の金利は、次の場合に見直しが行われます。

 ①「基準金利」のベースとなる政策金利が改定された場合

 日本銀行がマイナス金利政策を解除して、さらに政策金利を引き上げない限り、基準金利が変わる(上がる)ことはないでしょう。

 ②金融機関がそれぞれに設定する「金利優遇幅」が変更された場合

 この仕組みは、約20年前から始まったもので、年々優遇幅が拡大してきましたが、各金融機関ともギリギリのラインまで幅を広げている状況ですので、現状より幅が大きくなる(実質的な金利が下がる)ことは考えづらいと言えます。とはいえ、優遇幅の縮小に転じることも当分は考えられません。

 

 以上2点の理由から、変動金利型については現在の「史上最低」と言われる水準がしばらくは続くと思われます。

 

◎固定金利型は景気次第で若干低下する可能性あり

 全期間固定金利といえば「フラット35」ですが、こちらの金利水準は2016年(平成28年)8月の底値から2018年(平成30年)の秋にかけて0.300%ほど上昇、そこから下降に転じ、2020年1月の時点では1.270%となっています。こちらの場合は、日米の景気動向や株式市場に対し、先行きを警戒する予想が広がっている(新型コロナウイルス蔓延による経済状況の不安定化もあります)ことから、今後若干低下することが考えられます。

 金融機関による全期間固定金利型や、長期の固定金利選択型(5年固定や10年固定など)の金利水準は、フラット35と同様に若干の上昇と低下を繰り返しています。景気動向次第である点は、変わりありませんが、フラット35よりも上昇圧力は強いと言えそうです。

 

 

 今回は少し難しい内容でしたが、いかがでしたでしょうか?変動金利にせよ固定金利にせよ、住宅ローンにかかる金利としては、史上最低の状況が続いていることに変わりはありません。昨年10月の消費増税によるマイナス要因は、住宅取得控除の期間延長により帳消しとなりますから(永続的ではありませんが)、住宅購入・建設をお考えになっている方は、今がチャンスと言えるでしょう。弊社では、家づくり無料相談会を随時実施しておりますので、お気軽にご相談にいらしてください。 

(つづく)

「住宅ローンのポイント …その①…」

2019年12月25日 11:48   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語,未分類

前回まで、住宅ローンについての基本的な事項を学んできましたが、次は住宅ローンを組むうえでの「ポイント」となる部分について、数回に分けて学んでいきたいと思います。

今回は、借り入れる「名義」についてです。

 

 

 住宅ローンを組む場合、大きく3つの方法があります。

ご主人(または奥様)の単独名義の場合、ご夫婦ともに収入があって、どちらかが単独名義で配偶者の方が収入合算者となる場合、そして、ご夫婦が別々に住宅ローンを組んで、お互いの連帯保証人となる場合(ペアローン)です。

①単独名義

  純粋にお一人の収入を基準として住宅ローンを組むものです。3つの方法の中では、最も一般的なものです。

②収入合算

  ご主人(または奥様)が名義人となり、そこに配偶者の収入を合算して住宅ローンを組むものです。収入合算の場合、配偶者の方が「連帯債務者」となる場合と「連帯保証人」となる場合に分かれます。フラット35の場合は前者となりますが、民間の金融機関の場合は、住宅ローンの商品ごとにどちらになるかが予め決まっています(私たちの側で選択することはできません)。

③ペアローン

  ご夫婦それぞれが名義人となり、それぞれの収入を基準として住宅ローンを組むものです。つまり、一つの対象物(土地・建物)に2人が「別々」の住宅ローンを組むことになります。尚、フラット35では、この方法は選択できません。

 

 利用する金融機関や住宅ローンの種類(商品)によって、利用できる方法は異なります。また、住宅ローン控除や団体信用生命保険の取り扱いも、それぞれの方法ごとに異なります。

収入合算となりますと「連帯債務」または「連帯保証」となるわけですから、法的にいえばリスクはあります。

しかし、住宅ローンの場合は、他人の債務を保証するわけではありませんので、この点を心配する必要はないかと思います。

むしろ、配偶者の方が住宅ローン控除を受けられず、団体信用生命保険にも住宅ローンの商品によっては加入できない点が問題です。

この理由のため、多くの方が「収入合算」より「ペアローン」を選択されています。

 

 

 ペアローンは、ご夫婦の住宅ローンが別物となりますから、収入基準などがクリアできる範囲内で、それぞれが自由に返済期間を設定できます。

例えばご主人様が期間を長めに、奥様が短めに設定するといったことも可能であり、ご夫婦の収入バランスや家計を考慮した計画を立てることができます。

 デメリットとしては、配偶者の方がパート勤めであったり、収入が少ない場合は、収入合算よりも住宅ローンの審査をクリアすることが難しいという点があります。

また、ローン契約そのものが2本立てとなるため、前回までに勉強した「金融機関に支払う諸費用」が増えてしまうという部分もあります。

 

 

 みなさんいかがでしょうか?「資金計画を立てるところから家づくりは始まる」といっても過言ではありません。

住宅ローンを利用される場合は、無理のない範囲で計画を立てていきましょう。

(つづく)

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