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「住宅ローンを勉強しましょう その③」 ★住宅購入に必要なお金★

2019年08月20日 17:46   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 前回は「金利」について学びましたが、いかがでしたでしょうか?

金利の「数値」も重要ですが、返済方式と金利パターンの組み合わせが、長い期間にわたる住宅ローン返済のポイントであると言えますね。

今回からは「住宅ローンにかかる費用」について学んでいきたいと思います。

 

 住宅を取得する際、土地や建物に直接かかる費用のほかに、いわゆる「諸費用」と呼ばれるものがあります。

土地を取得する際に不動産業者へ支払う「仲介手数料」や、新居への引越費用、建替の場合には仮住まいにかかる費用も「諸費用」にあたると言えます。

これらの「諸費用」のなかでも、大きな比率を占めるのが「住宅ローンにかかる費用」です。

まずは、銀行やその他の金融機関へ支払う費用を学んでいきましょう。

金融機関によって内容が異なりますが、ここでは一般的なものを列記します。

 

①融資事務手数料

・・・字のごとく「融資」をするための手数料のこと。平均的な金額は3万円から5万円。フラットの場合は、定率制(融資金額の2.16%など)を採用しているところもあります。この場合、事務手数料は高くなりますが、その分金利が低く設定されているのが一般的です。

②住宅ローン保証料

・・・万一、住宅ローンが返済できなくなってしまった場合に備え、連帯保証人の代わりに保証会社に保証を依頼するために支払う費用のこと。借入金額・返済年数などによって金額は異なりますが、民間の金融機関で「借入2,000万円・返済30年」の場合、およそ40万円程度。この保証料の支払方式には「最初に一括で支払う方式(一括前払方式)」と、金利に加算される「金利上乗せ方式」、金融機関によっては「融資手数料に上乗せする方式(融資手数料型)」というものもあります。なお、保証料不要という商品を提供している金融機関もありますが、大抵は金利が高く設定されていますので注意が必要です。フラットの場合は保証料が不要ですが、金利上乗せではありませんのでご安心ください。

③印紙代

・・・住宅ローンにあたって取り交わす契約書に付す印紙の費用のこと(これは印紙税という税金となります)。土地を購入する場合の売買契約書、住宅メーカーや工務店と締結する工事請負契約書などにも必要となります。金額は、これらの契約書に明記された金額によって決められています。

④団体信用生命保険料(団信)

・・・この保険に加入すると、万一住宅ローンの返済途中に、加入者が死亡または高度障害状態となった場合、保険金で住宅ローンの残額が一括返済されます。民間の金融機関の場合は、団信への加入が融資条件となっている場合がほとんどです。フラットの場合は、「加入=融資条件」ではありませんが、ほとんどの方が加入されているのが現状です。民間の金融機関の場合、「借入金額・返済年数」によって異なりますが、金利に含まれている場合、または金利に上乗せされる場合がほとんどです。フラットの場合は、一般的に住宅ローンの返済とは別に、毎年1回保険料を支払うことになります。

 

 みなさんいかがでしょうか?諸費用と言っても、すべて「借入金額と金利」に直接関わってくることがご理解いただけましたでしょうか。次回は、この他にかかる諸費用について、学んでいきましょう。

(つづく)

「住宅ローンを勉強しましょう …その②…」

2019年07月31日 18:00   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 

 前回に引き続き「金利」について、もう少し詳しく学んでいきたいと思います。

前回は、「元利均等返済」と「元金均等返済」の違いについて触れましたが、いかがでしたか?

実際のところ、「住宅ローン」として融資をしてくれる金融機関の大半が「元利均等返済」、つまり総支払額(支払利息)が多くなる方式をとっています。

貸し手側の理屈もわかりますが、心情としては複雑ですよね・・・。

ちなみに、「元金均等返済」を希望する場合、最初に候補として名前の挙がるのが「フラット」となります(取扱機関にもよります)。

 

 次に、いよいよ「固定金利」と「変動金利」について。耳馴染みのある用語であると思いますが、みなさん実際のところ、深い意味となると難しいですよね。

3つある「金利タイプ」を一度整理してみましょう。

 

「変動金利型」

①半年ごとに金利が見直される方式。ただし、実際の返済額に変更が生じるのは、5年が経過したときとなります。

②3つある金利タイプの中では、一番金利が低く設定されています。

③金利が上昇すると、返済額に占める利息部分が増え、元金が減りづらくなります。

 

「固定金利選択型」

①最初に定めた期間の金利は変わらず、この期間が終了するときに、金利タイプを改めて選択できる方式。期間は、2年・3年・5年・10年など、融資機関によってさまざまです。

②一般的に、固定期間が短いほど金利が低くなり、長いほど金利が高くなります。

③期間終了後は、固定金利選択型と変動金利型のどちらかを選択することができます。ただし、原則として、固定金利期間を変更する場合、または変動金利型に変更する場合は、手数料が発生します。

 

「固定金利型(全期間固定金利)」

①住宅ローンを借り入れたときから、金利を固定できる方式。

②固定金利で、かつ「元利均等返済」方式であれば、借入期間における返済額は、一切変わることはありませんから、返済計画が最も立てやすいといえます。

③3つある金利タイプの中では、一番金利が高く設定されています。

④原則として、返済期間途中での金利タイプの変更はできません。

 

 

ちなみに「変動金利型」の場合、金利の上昇に伴う返済額の増加に対して、5年経過後の返済額(次の5年間)は、それ以前の月々の返済額の「1.25」倍が上限となる、というルールが決められています。

つまり、毎月10万円が返済額と仮定した場合、次の5年間は最大でも毎月12.5万円が返済額となりますので、金利が上昇している場合は、この「1.25」という数値を思い出して、家計に占める返済額の上昇に、あらかじめ備えることができます。

(一部の融資機関では採用していませんのでご注意を)。

 

 みなさんいかがでしょうか?表面的なことを見れば、「変動金利」がお得ですが、毎月の返済額が増えたとしても、「固定金利」を選択するという方法もあります。

ここは、お借入れになる方だけではなく、ご家族皆様でじっくりと考える必要があるところですね。

次回からは、「住宅ローン」にかかる費用について、学んでいきましょう。

(つづく)

「住宅ローンを勉強しましょう …その①…」

2019年07月10日 18:00   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

 新しく家を建てる、または今住んでいる家を建て替えたり、リフォームをしたり。そんなとき、多くの方が利用するのが「住宅ローン」です。

「住宅ローンの選び方」といえば、書籍であったり金融機関や不動産業者などのホームページであったり、世の中に情報は満ち溢れていて、どの情報を信じれば・・・と思う方も多いと思います。

 最初に言っておきますが、実は、住宅ローンについての「正しい答え」はありません。

しかし、正しい理解をすることで、皆さんにとっての「間違いのない住宅ローン」を選択することができます。ここでは数回に分けて、「住宅ローン」について学んでいきたいと思います。

 

 さて、「住宅ローン」と一口に言っても、大きく分けると3つに分類できます。

①公的ローン

・・・都道府県や市町村などの地方自治体が実施する「自治体融資」と、一般財形貯蓄や財形住宅貯蓄などを1年以上続けてきた会社員の方や公務員の方が利用できる「財形住宅融資」があります。

②民間ローン

・・・都市銀行・地方銀行・信託銀行などの銀行や信用金庫、信用組合、農協などを含めた金融機関と、いわゆるノンバンクと呼ばれる信販系会社やクレジット会社、その他住宅ローン専門会社、生命保険会社などが実施する「民間融資」のこと。

③フラット

・・・住宅金融支援機構(旧:住宅金融公庫)が提供する融資のこと。正確には「民間金融機関」と提携した住宅ローンとなります。

 

この分類は、あくまで「融資をしてくれる相手」をグループ分けしただけのものです。

実際には、次に説明する「金利」が大きな意味をもってきます。

 

 

 住宅ローンを選ぶ中で、重要な意味をもっているのが「金利」ですよね。誰だって金利が低い銀行だったり、会社を選択したくなります。しかし、金利が低いからいいと、安易に考えるのは、実は大きな落とし穴だったりするんです。次は、この金利の「中身」をしっかりと把握しましょう。

 住宅ローンの金利といえば、固定金利、変動金利、といった言葉がすぐに頭をよぎるかと思いますが、ここでは最初に「元利均等返済と元金均等返済」の違いについて学びましょう。

①元利均等返済(がんりきんとうへんさい)

・・・毎月、返済する金額が一定となる返済方法のこと。(住宅ローンの大半がこの方法をとっています)

②元金均等返済(がんきんきんとうへんさい)

・・・毎月返済する金額のうち、元金の額が一定となる返済方法のこと。

メリットとデメリットをまとめてみましたが、いかがでしょうか?

元利均等返済の「返済額が一定であるほうが、計画を立てやすい」という利点をとるか、元金均等返済の「返済終了まで長い期間を見すえて、収入の見込み、リタイヤや退職の時期などを考慮した」方法をとるか。ご自身とご家族のライフスタイルに見合った方法をとることが大切ですね。

 みなさん、いかがでしたでしょうか?次回は、金利についてもう少し学んでいきましょう。

(つづく)

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