「借地に住んでいるのですが、今の家を建て替えること、できるのでしょうか？」
このようなお問い合わせをよくいただきます。



多くの場合、築20年以上経過し、住み心地も悪いし、建築した当時からライフステージも変わっていて使い勝手も悪い。

「このままこの古い家に住み続けるしかないの？」
「建て替えたいけど、下手に交渉して、土地を返してほしいと言われたらどうしよう？」
「所有権の土地を買って住み替えた方がいいのかな？」

多くの方がこのようなお悩みを抱えていらっしゃいます。

そんな方には朗報です。実は旧借地借家法の定める借地権に住んでいる方は、とってもラッキーなのです。

動画でも紹介しています。

動画はこちらからご覧いただけます >

借地に立つ家を建て替える場合と、新規に土地を買って家を建てる場合を比較してみましょう。

まずは、今借りている土地に、家を建てる場合。
現在支払っている、賃借権地代が月2万円だとします。
地主が手にするこの2万円、その一部、2割ほどは年5万円程の固定資産税に消えてしまいます。
借り手は、固定資産税を支払う必要がありませんが、地代とは別に、借地権更新時（20年ごと）に100～200万円の更新料を支払います。

例えば30歳の方が、90歳までの残る60年、その土地を借りるとすると、地代の総額は60年×12か月×2万円＝1440万円。
それに更新料、200万円×3回＝600万円を加え、2040万円で使い続けることが可能です。

この土地と同等の土地を新規で購入しようとすると、おおむね3000～4000万円ほどすると思います。
土地価格3500万円として、仲介手数料と合わせると、3611万円が必要になります。
さらに、毎年土地の固定資産税が5万円かかることになります。

	借地に60年住む	購入して60年住む
地代 （年12万円×60年）	1440万円	―
更新料 （200万円×3回）	600万円	―
土地購入代	―	3500万円
仲介手数料	―	111万円
固定資産税 （5万×60年）	―	300万円
合計	2040万円	3911万円

このような条件で、例えば2500万円の家を建てる場合。
借地権の場合、その2500万円に加え、地主に建て替えを承諾してもらう費用が掛かります。仮に200万円として、その承諾料を加えた 2700万円が土地建物の総額となります。
その時点で必要になるのは、建物2500万円の2割の頭金500万と、承諾料をあわせた700万円。
新規で土地を購入しようとすると、建物2500万円に、土地3611万円を加え、6111万円が総額となり、その2割1222万円の頭金が必要となります。

	借地の建て替え	土地を新規に購入
住宅建築費	2500万円	2500万円
建て替え承諾料	200万円	―
建築時に必要な費用	2700万円	6111万円
必要な頭金	700万円	1222.2万円

これだけでも大きな違いです。

残る住宅ローンの融資額は、借地なら2000万円、新規で土地を購入する場合は4889万円。
便宜上、35年返済で1％の固定金利で住宅ローンを組んだとすると、前者の月の支払額は、5.7万円ほど。地代を含めても7.7万円。
新規で所有権の土地を購入する場合は、13.9万円強で、さらに固定資産税も支払わなければならないのです。
固定資産税も含めた年間支払額では約80万円もの差額が生じます。

	借地の建て替え	土地を新規に購入
住宅ローン借入額	2000万円	4888.8万円
35年1％固定の支払額/月	5.7万円	13.9万円
借地権地代（月額）	2万円	―
月額計	7.7万円	13.9万円
固定資産税（年額）	―	5万円
年間支払額	92.4万円	171.8万円

※借地の場合は、20年に一度更新料200万円が必要になります。1年あたり10万円です。

さらに、こんなこともよくあります。
地主さんがその土地を売却したいと思ったら、借地人に底地権を買いませんか？と交渉する場合が多いのです。
なぜかというと、月2万円の借地料しか入ってこない上、その中から固定資産税も払わなければならない土地ですから、第三者に売却しても思うような値段では売却できません。
借地人は、底地の権利を購入することで、それ以降、地主の了解を得ることなくリフォームや建て替えができるし、売却する際も相場で売ることができるようになるので、底地権を買うメリットがあります。

底地権の買取価格は、所有権の土地相場の半分くらいが目安といわれています。
そんなおいしい相談が来る可能性もあるのです。

もちろん、買う気がなければ断ればいいし、住み替えたいと思えば、底地権をいったん購入し、所有権のある物件として、市場価格で売却することもできます。

そう考えると、今、借地権付きの土地に住んでいる方はラッキーだと思いませんか。

借地権は、原則、建物がある限り、地主は契約を解除できませんし、借り手が建て替えを希望した際には、承諾しなければなりません。建物がある限り、そのまま住み続けることができるのです。

一方で、気をつけなければいけないことが2点あります。
1つ目は、建て替える場合は、地主の承諾が必要です。スムーズに交渉を進めるためには、地主さんと仲良くしておくことが大切です。
2つ目は、金融機関によっては、住宅ローンが通らない場合があります。当社の経験では、受け入れてくれる金融機関もありますので、粘り強く探せばきっと見つかると思います。

もし、その土地がイヤでなければ、絶対に建て替えることをおすすめします。
とはいっても、借地権の建て替えを一般の方が進めるのは、不安が多いでしょうし、壁にぶつかって滞ってしまうことがあるかもしれません。

そんな時には、経験豊富な信頼できるパートナーがいると、安心して進められると思います。
当社は、借地権のお建て替えを多数お手伝いしてまいりました。
ご興味のある方は、家づくり相談会にお越しください。
しっかりとお手伝いさせていただきます。