「3-40 年前に建てた家、古くて寒くてもう耐えられない。

売り払ってマンションにでも住み替えるか、あるいは半分だけ売ってそのお金で建て替えるか・・・。

でも、いずれは相続が発生する。どうするのがベストなんだろう？」

こんなお悩みを抱えている方、少なくありません。

住み慣れた地域を離れ、便利なマンションに暮らす。

ひとつの選択としては、ありですよね。
でも、デメリットも大きいと思います。

理由は二つ。
ひとつめは、不動産の売買手数料は、安くありません。売り買い合わせると、6%にもなります。
仮に、3000 万円で売却できたとしても、手元に残るのは 2890 万円ほど。そのお金で買える住宅は、買う方の手数料を引くと 2800 万円足らず。さらに、税金やら何やらを差し引くと、結構な金額が差し引かれます。

また、先に買い替え先の物件を購入したものの、思うような金額で自宅の売却が進まず、計画が大幅に狂ってしまった、というケースも多いのです。

ふたつめの理由として見逃せないのは、リロケーションダメージというリスク。

これは、住み慣れた場所から馴染みの無い場所に転居すると、環境が変化することでストレスがかかり、心身に弊害を与えてしまうことを言います。

これらのデメリットを十分考慮した上で、お住み替えされるのであれば良いのですが、少しでも不安があるのなら、お建て替えを検討されてはいかがでしょうか？

住み慣れたご自宅の建て替えであれば、この二つのデメリットは避けられます。とは言え、ゆくゆくは相続が発生するとなると、残されるご家族のためにも、その時を見据えて、お建て替えを計画するべきだと思います。

相続を見据えた建て替えには、さまざまケースが考えられますが、当社にご依頼いただくお客様がよく選択されるのは次の4つです。

• 1. 土地の一部を売却して、そのお金で建て替え
• 2. 二世帯住宅への建替え
• 3. 賃貸併用住宅への建替え
• 4. 土地を２分割して、２つの住宅への建替え

それぞれ詳しくご説明しましょう。

1.土地の一部を売却して、そのお金で建て替え

3〜40 年前に分譲された土地は、1 区画が 50 坪を超えるような広いものも多く、一部を売却することで、自己負担無しで建て替えが可能になる場合も少なくありません。
手持ち資金をなるべく使わず、借り入れもしたくない場合によく選択されます。

このケースで大切なのは、まずはどんな家に建て替えたいか？それを実現するために、どれほどの面積を売却する必要があるのか？を見極め、バランスよく建て替えを進めること。わずかな土地を売却して、持ち出しなしで建て替えができたとしても、

「冬は寒いし、夏は暑い。使い勝手もイマイチ」

という家になってしまっては、何のために建て替えたのかわかりません。
建て替えた家が、“夏も冬も快適ないい家“であれば、相続が発生した時も、売るなり貸すなり、相続される方が住むなり、いかようにも対処できます。

2.二世帯住宅への建替え

相続される方が一緒に住まわれる予定があれば、迷わず二世帯住宅を選択されます。
実のお嬢さま夫婦との二世帯住宅であれば、水まわりなども共用し、相続後もそのまま住み継げる共用型二世帯住宅に建て替えされるケースが多いようです。
ご子息さまご夫婦との二世帯住宅の場合は、お互いに気兼ねなく暮らせるように、1階親世帯、2 階子世帯の分離型を選択される場合が多いです。
この分離型の場合、内部に一箇所だけ、親世帯と子世帯をつなぐ動線を設けます。あらかじめ、その行き来できる扉に施錠できる防音ドアを設置し、相続が発生した時には、大きな工事をすることなく賃貸できるようにしておきます。

二世帯住宅への建て替え

3.賃貸併用住宅への建替え

将来相続される方が独立していて、同居する可能性が低い場合に選択されるのが、賃貸併用住宅です。
売却することなく、賃貸収入を得ることが可能です。
でも、賃貸併用住宅は、煩わしさが指摘されます。
問題は主に 2 つ。管理と音です。

管理とは、家賃の回収や賃借人からのクレーム対応などがあげられます。
当社のグループ会社には、株式会社レジデンシャルリースという不動産会社があり、賃貸管理も同社が行います。家賃の回収や、クレーム対応などの窓口をオーナーに代わって引き受けています。
音の問題に関してはさまざまで、「自分たちが、ドスドス音をたてることはないから」という場合は 2 階に住まわれ、「賃借人の方に配慮したいから」という場合は、1 階に住まわれる場合が多いようです。また、なるべく相互の出入りが気にならないように、玄関の位置にも配慮しています。

賃貸併用住宅で、相続が発生した場合は、ご自宅部分もそのまま賃貸するなり、相続される方が住むなり、対応可能です。

賃貸併用住宅への建て替え

4.土地を２分割して、２棟の住宅に建替え

相続される方がお二人いらっしゃる場合に、選択される方法です。
そのまま家を建て替えてしまうと、相続が発生した場合に、その土地建物は、売却するか、どちらかの相続人の所有とするかに分かれます。簡単には決められない場合も多く、残念ながら、もめごとになるケースも少なくありません。簡単に分けることができない資産はトラブルのもとになりやすいのです。

そんな時に、この２分割して２棟建てる作戦が有効なのです。
相続発生前に話し合って土地を分割しておけば、もめることもないでしょう。
片方の住まいを二世帯住宅として子世帯のご家族様と一緒に暮らす。もう片方のお住まいにもご親族が住まわれるので、いつでも顔を見ることができて安心です。

土地を２分割して建て替え

当社でお建て替えいただいたお客様の中に、この方法で片方を二世帯住宅に、もう片方を賃貸併用住宅へと、お建て替えされたお客様がいらっしゃいます。もともと一軒家が建っていた土地に、4世帯が暮らすというなんとも効果的なお建て替えが実現できました。

二世帯住宅の事例はこちら >

相続を見据えた建て替えを進めるにあたり、とても大切なことが 2 つあります。

まずは、相続前も相続後も、快適に住めるいい家を建てること、これに尽きます。住むにせよ、他所様に貸すにせよ、快適に住めなければ、生活自体に不満が溜まりますし、賃借人ならすぐに出たくなってしまうでしょう。

２つめは、本当にお施主様のためを思って、尽力する会社に依頼すること。
古い家を飛び込みで営業し、いかに自社の利益につなげるか？と考えている建築、不動産会社がたくさん存在します。

本当にいい家を建てている会社か？その会社に依頼した人は満足しているのか？を慎重に見極めて進めてください。

当社は、二世帯住宅も賃貸併用住宅もたくさんの実績があり、お客様にご満足いただけていると自負しています。

相続を見据えたお建て替えをお考えなら、お力になれると思います。
ご興味がございましたら、家づくり相談までご連絡ください。