住宅ローン事例③「住宅ローンで賃貸併用住宅」

2024年01月25日 21:20   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

久々の住宅ローンに関するブログです。数回にわたり、実際に弊社に相談のあった方の事例をご紹介しております。今回は「住宅ローンを利用しての賃貸併用住宅」事例です。

現在Ｃ様は、親御様から相続された建物（土地を含む）にお住まいです。築後３０年以上が経過しており、建替えを検討するようになりました。土地もそこそこな広さがあるため、ご自身の住居だけではなく、賃貸として貸し出せる部分も建築、つまり「賃貸併用住宅」を希望しております。賃貸併用住宅であれば、賃貸部に入居した方からの賃料収入を見込むことができるため、家計にもプラスになる、と考えられた結果です。

土地・建物ともにＣ様の名義、建替えにかかる建築資金は、全額住宅ローンを新たに組んで賄いたいとお考えです。さて、このような場合、どのように話が進んでいくのでしょうか。

このとき、注意しなければならない点として、①延床面積に対してのＣ様がお住まいになる「住居」部分の面積が半分以上であるかどうかという部分、②住宅ローンを借り入れる銀行の選択という部分、③住宅ローンの借入額に対する返済比率の部分です。

まずは①の面積について。そもそも「住宅ローン」とは、「不動産ローン」という土地や建物、その他不動産にかかるローンの一つであり、「専ら自らが居住の用に供するため」の住宅を購入・建築するため、通常の不動産ローンよりも金利を低くして借り入れることができるものです。

従いまして、「賃貸併用住宅」を狭義で捉えるならば「専ら自らが居住の用に供するため」の住居以外の部分がある建物となり、この部分がある以上、住宅ローンは適用できない、と考えることができます。とはいえ、銀行としても、「賃貸併用住宅」のすべてを住宅ローン適用外としてしまうと、消費者側のニーズを排除してしまうことになりますから、最低でも「延床面積に対して半分以上は、自らの住居部分」であるならば、住宅ローンとして適用してもよいでしょう、ということになっております。

次に②について。これは上記①にも関わることですが、狭義の「専ら自らが居住の用に供するため」の住宅にしか住宅ローンを適用しない銀行もある、つまり「賃貸併用住宅」の全額を住宅ローンで借り入れることができない銀行があるということです。この場合は、賃貸部分にあたる費用を自己資金で賄うか、全額住宅ローンで適用してもらえる銀行に変更するか、いずれかの選択となります。

最後の③について。ここが一番肝心の部分ですが、実は賃貸として貸し出すことで得られる賃料収入は、事前審査や本審査における所得として換算することができません。例えば、Ｃ様の情報として「年齢４０歳、勤続１５年、年収６００万、借入希望額は５，０００万円、諸費用も借入」であり、賃料収入として年間１２０万円と見込み、銀行の審査利率を３．０％としましょう。この場合、年収＋賃料収入で７２０万円として考えれば、返済比率が３２．０７％となりますから、審査上もクリアしてきますが、本来の「年収６００万円のみ」で審査が進みますから、返済比率は３８．４８％となり、審査をクリアすることが難しくなってきます。将来の収入や見込の収入は、審査にプラスの影響は与えません。もし、いまの年収が６００万円であったとして、１０年後にそれが７００万円になっている保証は誰もできませんよね。銀行としては「裏付けのある収入」しか審査の対象とはしてくれません。

Ｃ様の場合、建物自体の広さを少し狭くすることで建築費を下げ、かつ余剰の土地（今回の建築で使わない土地）を売却することで費用を捻出して、賃貸併用住宅への建替え計画を無事進めることができました。

いかがでしたでしょうか？賃貸併用住宅のメリットばかりに目が行ってしまい、肝心の資金計画が疎かになってしまってしまう方も大勢いらっしゃいます。弊社では、家づくり無料相談会を随時実施しております。住宅ローンのご相談もお受けいたしますので、お気軽にご相談にいらしてください。

（つづく）