お待たせしました！住宅ローンシリーズ＜住宅取得に必要な税金＞

2022年11月01日 10:24   Category : 住宅ローン,建築・住宅用語

久々の住宅ローンに関するブログです。今回は、住宅を取得するうえで必要となる税金について学んでいきます。住宅を取得する際、「資金計画をしっかり作りましょう」という話は、どこの会社であっても営業マンから勧められることかと思いますが、この「税金」に関しては、全てが含まれていないことが多々あります。税金のことを念頭に置かず、カツカツの資金計画を組んでしまうと、いざ税金を支払う場面で、資金不足になってしまった、ということが無いようにしないといけません。では、どのような税金が発生するのでしょうか？

大きく分けると「住宅を取得する段階で必要な税金」と「後日支払いをする税金」とに分けられます。前者の「住宅を取得する段階で必要な税金」は、資金計画で記載がある会社が多いですが、後者は引き渡した後、数か月後に発生するものとなるため、資金計画に含まれていないのです。

１．「住宅を取得する段階で必要な税金」

①印紙税

印紙税は、契約書や領収書など経済的な取引によって作成された文書にかかる税金です。税務署に直接納めるのではなく、郵便局等で「収入印紙」を購入し、契約書に貼付、そこに消印（収入印紙とその下の文書にまたがって押す印のこと）することで、納税したことになります。課税金額は、それぞれの書面の内容（契約書なのか領収書なのか）や記載金額によって異なります。

②登録免許税

これは、土地・建物を問わず何らかの「登記」をする際に発生する税金です。「住宅ローンで土地を購入し、建物を建築する」場合に発生する登録免許税は、土地の所有権移転登記、土地の抵当権設定登記、建物の所有権保存登記、建物の抵当権追加設定登記の４つとなります。

一般的には、司法書士が登記手続きをする際に、登記費用の中に含めて請求されるもので、司法書士が皆様に代わって納税する形となります。（納税していないと登記ができません）

③不動産取得税

これも上記と同様に土地・建物を問わず発生する税金です。通常、上記の所有権移転・所有権保存の登記が完了し、登記簿謄本に所有権者として氏名が記載されたのち、３カ月から半年ぐらいを目安に市町村から通知書が郵送で届き、納税する仕組みです。

土地の場合は、固定資産税評価額（台帳価格）の５０％が課税標準価額となり、その額の３％が税額となります。但し、一定の要件を満たした住宅用地であれば、税額の軽減措置があり、２００㎡以下の面積の場合は、非課税となるケースが一般的です。

建物の場合は、固定資産税評価基準により課税標準額が決まります。なお、土地の場合と同様に、軽減措置が定められており、床面積が５０㎡以上２４０㎡以下の建物の場合は、課税標準額から１，２００万円（認定長期優良住宅の場合は１，３００万円）を引いた金額となりますので、通常の広さの住宅であれば非課税となることが多いでしょう。ちなみに税率は、土地と同様に３％となります。

２．「後日支払いをする税金」

①固定資産税

固定資産税は、固定資産課税台帳に土地や建物の所有者として登録されている人が毎年納める税金です。毎年１月１日時点において所有者であれば年額を支払いことになります。（年の途中で売買する場合は、所有権移転日を起算日として買主が残日数分を売主に支払います）

税額は、土地・建物を問わず、課税標準額に対して１．４％が一般的ですが、財政上特別な必要性のある市町村においては、この税率より高くすることができるため、自治体によって税額が異なる場合があります。なお、建物の場合、床面積が５０㎡以上２８０㎡以下の新築住宅の場合、２階建であれば３年間、３階建以上の耐火または準耐火建築物であれば５年間、１２０㎡までの床面積に対する固定資産税額が２分の１になる軽減措置があります。しかしながら、３年または５年経過後は軽減措置がなくなり、本来の税額に戻る、つまり税金が高くなるわけですから、早い時期から備えておくことが必要です。

②都市計画税

これは、都市計画法という法律で定められた市街化区域内にある土地や建物が課税対象となる税金です。税額は、課税標準額の０．３％までと定められています。一般的には、固定資産税と同時期に支払うものです。

固定資産税と都市計画税の説明において「課税標準額」という言葉がでてきました。この「課税標準額」とは、各市町村が３年に一度、土地と建物につけた固定資産税評価額をベースとして、この標準額が現状に則している価格かどうかを調査し決定するものです。直近の評価替えは２０２１年度でした。

土地の固定資産税評価額は、公示地価（毎年、国土交通省が調査委公表する基準地の価格のこと）の７割程度の水準を目安に設定されていますが、住宅用地の課税標準額には軽減措置が設けられています。この措置によって１戸あたり土地面積が２００㎡までの部分は評価額の６分の１、２００㎡を超える部分は３分の１が課税標準額となります。

固定資産税は、毎年４月から５月ぐらいを目安に納付書が送られてきて、その後４回に分割して納めることになります。市町村によって納税期日が異なりますので、注意が必要です。

いかがでしたでしょうか？固定資産税と都市計画税は、土地と建物を所有し続けている限り、必ず毎年支払わなければならないことがお分かりいただけましたでしょうか。住宅の場合、家計に対するランニングコストを算出するうえで、毎月の住宅ローンの返済額に、経年劣化に伴うメンテナンス（リフォームを含め）と併せて、この税金のことも念頭に考えることが大切です

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（つづく）